中观行业数据观察：房地产行业在土拍、信贷政策端得到政府托底支持-20211128-申港证券-37页_1mb

房地产行业政策托底与市场分析总结

核心内容

政策托底支持

2021年房地产行业在土地供应和信贷政策方面获得政府的持续支持，旨在稳定市场预期和促进市场回暖。

1. 土地政策调整
   第二批集中供地导致流拍率升高，部分热点城市如深圳、广州、天津、南京等调整土地出让规则，包括提高房价销售上限、适度放宽保证金支付期限、降低参拍门槛等，以降低流拍率并提升成交量。

2. 信贷政策放松
   全国首套房贷利率在2021年Q3持续上行至5.74%，但10月份开始环比下行1bp，边际收紧有所缓和。多地银行对居民端信贷执行进行了修正，包括增加额度、加快放款、降低资质要求、定向下调首付比例和放宽二手房贷款等。

3. 限跌令出台
   多地出台限跌令，旨在防止房价过度下跌。主要原因是部分三四五线城市出现供需不匹配、商品房库存压力大及部分开发商价格战行为。

土地价格、房价与房地产股联动分析

房地产市场与土地价格、二手房价格及地产股的财务指标存在紧密联动关系。2008年至今，土地溢价率和房价变化全面联动，而二手房价格更能反映真实交易情绪。

主要观点

土地价格变化

• 2021年以来，全国土地溢价率持续走低，尤其是三线城市。
• 一线城市土地溢价率从8%降至3%以下，二线城市从17%降至13.5%，三线城市从26%降至7%。
• 土地价格下降抑制了房价上涨，也影响了地产股的表现。

房价与地产股表现

• 一线城市的房价同比增速逐渐控制在15%以下，远低于2015-2017年期间的40%。
• 房地产相关行业如钢铁、建筑材料等的财务指标（毛利率、ROE、净利润和营收增长率）与地产股同步波动，其中钢铁行业高点先于地产行业，建筑材料高点先于家电和建筑装饰。

房地产市场套利空间

• 一线城市新房和二手房之间的套利空间依然存在，但上涨趋势趋于缓和。
• 新房价格年增速控制在5%左右，而二手房涨幅更高，导致套利空间。

关键信息

土地政策调整

• 广州：取消限房价试点，提高销售指导价上浮比例。
• 福州：提高销售指导价上浮比例。
• 杭州：恢复“勾地”规则，降低参拍门槛。
• 合肥：放宽土地出让金支付期限，下调保证金比例。
• 苏州：放宽土地出让金支付期限，下调保证金比例。
• 成都：下调保证金比例。

信贷政策调整

• 广州、上海：放款周期从4-6个月降至1-2个月，部分银行甚至1个月内放款。
• 佛山：定向下调首付比例，外地客限购区域首付比例从4成降至3成。
• 大连：首付比例回调至2成。
• 惠州：部分银行下调首套房贷利率20-30BP。

市场限跌令

• 菏泽、昆明、沈阳、株洲、南通：部分开发商大幅压价，地方政府约谈并要求整改。
• 唐山、江阴：市场阶段性调整导致供需不匹配，需要政策干预。
• 岳阳、桂林、张家口：商品房库存压力大，交易遇冷，开发商加速变卖库存，导致市场混乱。

市场趋势

• 2021年房地产市场整体趋于平稳，一线城市房价涨幅有限，而三四线城市市场交易低迷。
• 土地价格与房价及地产股的财务指标密切相关，房地产行业尚未出现明显反转。

数据概览

上游行业

• 石油天然气：布伦特原油和NYMEX轻质原油价格下跌，天然气价格下跌。
• 煤炭：焦煤、焦炭和动力煤价格均上涨，欧洲、理查德、纽卡斯尔动力煤价大幅上涨，锚地船舶数减少。
• 有色金属：铜、铝、锌、锡、镍价格上涨，铅价小幅下跌。
• 航运：BDI指数上涨，集装箱运价指数稳定。

中游行业

• 钢铁与铁矿石：钢材价格、铁矿石价格上涨，高炉开工率上涨，钢厂产能利用率下降。
• 建材：水泥均价小幅下降，其他建材价格波动。
• 造纸：白卡纸价格稳定，双胶纸、铜版纸价格上涨。
• 化工：涤纶短纤、涤纶DTY、PTA价格下跌，粘胶长丝、甲醇、天然橡胶、PVC价格上涨，山东地区MDI下降。

下游行业

• 房地产：十大城市商品房成交面积大幅下降，库存压力大。
• 汽车：乘用车产量和销量稳定，新能源车产量和销量上升。
• 农业：猪肉价格继续回升，白羽鸡均价上涨，玉米价格微涨。
• 食品饮料：婴幼儿奶粉价格小幅上涨，生鲜乳均价稳定。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策持续，需关注政策变化对市场的影响。