20211128-申港证券-中观行业数据观察_房地产行业在土拍_信贷政策端得到政府托底支持_37页_1mb

房地产行业政策托底与市场分析总结

核心内容概述

2021年，房地产行业在土地拍卖和信贷政策方面得到了政府的持续支持，以稳定市场情绪，促进市场回暖。本文分析了房地产行业的土地价格、房价变化以及相关股票表现，并结合上下游行业数据，探讨了房地产市场的整体走势和潜在风险。

主要观点与关键信息

1. 政策托底

1.1 土地端政策调整

• 土地流拍率高：第二批集中供地后，长沙、北京、沈阳、杭州、广州等地流拍率超过50%，显示市场冷清。
• 第三批集中供地政策变化：部分热点城市如深圳、广州、天津、南京等调整了土地出让规则，包括：
  • 提高房价销售上限，释放利润空间；
  • 适度放宽保证金支付期限；
  • 降低参拍门槛，提升房企积极性。
• 限房价政策调整：如广州取消部分区域限房价试点，福州提高销售指导价上浮比例，杭州恢复“勾地”规则，降低房企参与门槛。

1.2 信贷端政策宽松

• 首套房贷利率适度下调：2021年10月起，全国首套房贷利率开始环比下行，部分城市如广州、佛山、成都、惠州等已有银行下调利率。
• 放款周期缩短：广州、上海等地银行放款周期从4-6个月降至1-2个月，部分银行甚至可在1个月内放款。
• 客户资质放宽：部分银行放宽首付来源审查，如广州查至父母层面；部分地区定向下调首付比例，如佛山将外地客限购区域首付比例降至3成。

1.3 楼市限跌令

• 多地出台限跌政策：为防止房价过快下跌，地方政府对部分城市出台限跌令，如菏泽、昆明、沈阳等。
• 供需不匹配问题：部分三四线城市房价降温快，库存压力大，市场交易遇冷。
• 政策托底明显：政府强调“房住不炒”，通过政策手段稳定房价和市场预期。

房地产市场与行业分析

2.1 土地价格与房价联动

• 土地溢价率与房价变化同步：2008年至今，土地溢价率与房价变化紧密相关，二手房价格更反映真实市场情绪。
• 历史房地产牛市特征：
  • 2009-10年：受四万亿经济刺激和降息政策推动；
  • 2013年：一线城市土地溢价率回暖；
  • 2015-17年：货币宽松政策推动土地和房价上涨。

2.2 土地溢价率下降

• 2021年以来土地溢价率持续走低：
  • 一线城市从8%降至3%以下；
  • 二线城市从17%降至13.5%；
  • 三线城市从26%降至7%。
• 房价上涨受限：一线房价同比增速控制在15%以下，远低于2015-17年的40%。

2.3 房地产相关行业财务指标

• 毛利率与ROE：房地产相关行业毛利率和ROE在牛市期间上升，但2021年有所下降。
• 利润和营收增长：房地产行业利润和营收增长在2021年放缓，钢铁行业高点先于地产行业高点。

上下游行业数据概览

3.1 上游能源与金属

• 石油天然气价格下跌：
  • 布伦特原油价格下跌0.22%；
  • NYMEX轻质原油下跌2.80%；
  • NYMEX天然气价格下跌2.14%。
• 煤炭价格整体上涨：
  • 焦煤、焦炭、动力煤价格均上涨，其中理查德动力煤上涨27.30%，纽卡斯尔动力煤上涨14.66%。
• 金属价格波动：
  • LME铜、铝、锌、锡、镍价格上涨；
  • COMEX金银价格下跌；
  • 锂价上涨，钨精矿价格小幅下跌。

3.2 中游原材料

• 钢铁行业：螺纹钢期货和现货价格均上涨，高炉开工率上升，钢厂产能利用率下降。
• 建材行业：水泥均价小幅下降，玻璃价格稳定，白卡纸价格稳定。
• 化工产品：涤纶短纤、涤纶DTY、PTA价格下跌，粘胶长丝、甲醇、天然橡胶、PVC价格上涨，山东地区MDI价格下降。
• 光伏行业：多晶硅价格小幅下跌，光伏组件价格整体下跌。

3.3 下游消费

• 房地产销售：十大城市商品房成交面积大幅下降，房地产企业库存压力较大。
• 农业：猪肉价格回升，白羽鸡均价上涨，山东蔬菜批发价格指数下降。
• 食品饮料：婴幼儿奶粉价格小幅上涨，生鲜乳均价稳定，白酒价格稳定。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策依然严格，土地溢价率和房价上涨受限，市场反转可能性较低。

图表与数据支持

• 图1：全国首套房房贷平均利率变化趋势；
• 图2：2008年至今土地价格与二手房价格联动；
• 图3：货币扩张对楼市助推作用衰减；
• 图4-7：房地产相关行业财务指标变化；
• 图8：一二三线城市土地溢价率对比；
• 图9：一线城市二手住房价格指数同比增速；
• 图10：一线城市新建商品房价格情况；
• 图11-12：国际原油及天然气价格与库存；
• 图13-14：国内外煤炭价格与库存；
• 图15-20：LME及COMEX金属价格变动；
• 图21-23：BDI指数、集装箱运价指数、航运相关数据；
• 图24-29：房地产销售情况、乘用车产销、新能源车产量与销量、农产品价格等。

总结

2021年房地产行业在政策支持下逐步稳定，土地拍卖规则调整、房贷利率适度放松、限跌令出台等措施旨在促进市场回暖。尽管房地产市场仍面临一定的下行压力，但一线城市的房价和土地价格仍存在一定的套利空间。与此同时，上下游行业如煤炭、金属、化工等价格波动明显，房地产销售数据表现疲软，需关注市场供需变化及政策执行效果。