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公募REITs/房地产 2022年中期投资策略总结

核心内容

2022年8月发布的公募REITs中期投资策略，重点分析我国基础设施公募REITs的发展现状、市场表现、运营情况及未来展望。报告指出，我国首批基础设施公募REITs自2021年6月21日成功上市以来，市场反响热烈，整体表现优于上证指数，显示出投资者对其投资价值的认可。同时，报告强调REITs作为有效盘活存量资产、形成投资良性循环的重要工具，其未来发展前景广阔。

主要观点

• 市场表现：首批REITs上市一年有余，整体涨幅显著，市场表现优于上证指数，部分产品在二级市场取得了亮眼成绩。
• 资产情况：首批公募REITs涵盖高速公路、生态环保、产业园区和仓储物流四个行业，底层资产优质，符合国家基础设施补短板的重点领域。
• 运营情况：整体运营相对稳健，但受疫情影响，不同类型的REITs表现分化，其中高速公路类REITs受疫情影响较大，生态环保类REITs抗风险能力较强，仓储物流类REITs表现良好。
• 财务状况：REITs财务报表科目相对简单，利润表中折旧摊销对净利润影响较大，EBITDA更具参考性；资产负债表中负债以对外借款为主，整体资产负债率较低；现金流量表中经营活动现金流主要来自营业收入。
• 收入分配：整体表现良好，特许经营权类REITs派息率远高于产权类，但需持续关注疫情影响。
• 估值情况：首批REITs在底层资产、一级市场和二级市场均出现一定程度的溢价，但估值分化明显，产权类REITs项目估值小幅提升，特许经营权类REITs估值小幅下降。
• 政策支持：近年来政策密集出台，从申报、发行、税收、扩募等多个角度支持公募REITs发展，未来产品丰富度有望提升。

关键信息

1. 市场表现

• 首批REITs上市以来，取得了31.63%的相对收益，显著跑赢上证指数。
• 2022年1月，首批REITs平均涨幅高达32.14%，而同期上证指数下跌7.71%。
• 二级市场中，产权类REITs较为稳定，特许经营权类REITs出现分化。

2. 资产情况

• 行业分布：包括高速公路、生态环保、产业园区和仓储物流四大类。
• 产权属性：分为产权类和特许经营权类，特许经营权类REITs派息率更高。
• 区域分布：主要集中在长三角、粤港澳大湾区和京津冀三大都市圈。

3. 运营情况

• 高速公路类REITs：受疫情影响较大，通行量及营业收入不及预期，但部分项目在6月后出现回升。
• 生态环保类REITs：整体表现稳健，抗风险能力强，但存在季节性波动。
• 产业园区类REITs：受疫情和租金减免影响，未来运营仍存在挑战。
• 仓储物流类REITs：受益于疫情环境下的高标准物流需求，出租率维持高位，经营情况良好。

4. 财务情况

• 利润表：折旧摊销对净利润影响大，EBITDA更具参考价值。
• 资产负债表：基金总资产主要为底层项目账面价值，负债以对外借款为主，整体资产负债率低。
• 现金流量表：重组发行时有大额投资现金流出和筹资现金流入，经营活动现金流主要来自营业收入。

5. 收入分配

• 可供分配收入完成情况良好，但2022年一季度表现不一。
• 实际现金分配稳定，均超过95%。
• 特许经营权类REITs年化派息率远高于产权类。

6. 市场表现与估值

• 底层资产估值：采用收益法中的现金流折现法，产权类REITs估值小幅提升，特许经营权类REITs估值小幅下降。
• 一级市场估值：除博时蛇口产园REIT外，其余REITs均实现小幅溢价发行。
• 二级市场估值：产权类REITs较为稳定，特许经营权类REITs呈现分化。

7. 投资建议

• 短期关注：已申报REITs的审批进度及疫情对底层资产的影响。
• 长期关注：项目所在地的经济环境、产业政策及运营情况。
• 建议关注：仓储物流、新能源和即将上市的保障房REITs。

8. 风险提示

• 疫情可能导致底层资产经营不及预期。
• 政策落地不及预期。
• 数据统计测算偏差。

未来展望

• 短期：仍需关注疫情对REITs的影响，尤其是对高速公路类REITs。
• 长期：随着政策不断完善，REITs市场将更加成熟，产品丰富度有望提升。
• 发展趋势：未来可能扩展至房地产相关领域，形成更广泛的市场覆盖。

政策梳理

• 2020年4月：《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（“40号文”）。
• 2020年8月：《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（“586号文”）。
• 2021年6月：首批基础设施公募REITs正式挂牌。
• 2021年7月：《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（“958号文”）。
• 2022年1月：发布税收政策，降低企业在设立基础设施REITs过程中的税务成本。
• 2022年4月：《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号-新购入基础设施项目（试行）》。
• 2022年5月：国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（“19号文”）。

地方政策支持

• 各地出台多项政策，支持公募REITs发展，如北京、成都、无锡、上海、苏州、广州、南京、天津、福建深圳、青岛等。
• 政策涵盖发行支持、奖补激励、人才引进、项目储备、合规管理等方面。

结论

我国基础设施公募REITs市场尚处于试点阶段，但已取得显著进展。未来随着政策的进一步完善和市场的成熟，公募REITs将成为有效盘活存量资产、促进基础设施高质量发展的重要工具。建议投资者关注经营稳健、受疫情影响较小的仓储物流、新能源和保障房REITs，同时警惕政策落地和疫情带来的潜在风险。