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报告摘要

中海物业 (2669.HK) 2020年度业绩总结

核心内容

中海物业于2021年4月27日发布了2020年度业绩报告，整体表现符合前期预测。公司2020年实现营业收入65.45亿港元，同比增长19.7%；归母净利润7.00亿港元，同比增长30.2%；在手现金及银行结余达37.06亿港元，同比增长48.48%。毛利率为18.3%，归母净利润率为10.7%。公司作为老牌央企物管企业，展现出强劲的增长势头和良好的盈利能力。

主要观点

龙头央企，增速显著
- 截至2020年末，公司在管建筑面积约为1.82亿平方米，同比增长20.4%，增速较上年同期提升约13个百分点。
- 按管理模式拆分，包干制在管面积为1.09亿平方米（占比约60%），酬金制在管面积为7300万平方米（占比约40%）。
- 按面积来源拆分，关联方在管面积约为1.63亿平方米（占比约89%），第三方在管面积约为1932万平方米（占比约11%）。
品牌力强，第三方拓展提速
- 公司第三次获得“中国物业服务企业品牌价值百强榜NO.1”，显示其强大的品牌影响力。
- 2020年第三方合约面积增量超过2800万平方米，同比增长约89%，表明公司在第三方市场拓展方面步伐加快，未来有望持续受益于品牌外拓。
管理架构优化，员工激励机制改革
- 公司推行项目总经理层面的合伙人制改革，标志着在员工激励方面迈出关键一步。
- 该改革有助于厘清集团与项目层面的职能分配，提升项目负责人的主观能动性，为公司业务扩展和第三方拓展奠定坚实的制度基础。

关键信息

盈利预测与估值
- 公司2021-2023年归母净利润预测分别为9.48亿港元（+7.12%）、12.80亿港元（+13.92%）、17.47亿港元。
- 当前股价对应2021-2023年PE估值分别为27倍、20倍、15倍，估值具备吸引力。
- 维持“买入”评级，认为公司未来表现值得期待。
财务表现
- 营业收入：2020年为65.45亿港元，2021年预计为9.042亿港元，2022年预计为12.315亿港元，2023年预计为16.580亿港元。
- 净利润：2020年为7.00亿港元，2021年预计为9.48亿港元，2022年预计为12.80亿港元，2023年预计为17.47亿港元。
- EPS：2020年为0.21港元，2021年预计为0.29港元，2022年预计为0.39港元，2023年预计为0.53港元。
- ROE：2020年为32.6%，预计2021年为33.7%，2022年为34.5%，2023年为35.4%。
- PE：当前PE为37倍，预计2021年为27倍，2022年为20倍，2023年为15倍。
资产负债表
- 总资产：2020年为61.94亿港元，预计2021年为75.59亿港元，2022年为92.99亿港元，2023年为115.26亿港元。
- 流动资产：2020年为57.36亿港元，预计2021年为69.68亿港元，2022年为85.48亿港元，2023年为105.78亿港元。
- 现金及银行结余：2020年为37.06亿港元，预计2021年为40.76亿港元，2022年为44.84亿港元，2023年为49.32亿港元。
- 股东权益：2020年为21.84亿港元，预计2021年为28.59亿港元，2022年为37.69亿港元，2023年为50.11亿港元。
现金流量表
- 净现金流：2020年为11.84亿港元，预计2021年为3.71亿港元，2022年为4.08亿港元，2023年为4.48亿港元。

风险提示

项目合伙人制度在初步实施过程中可能面临不确定性。
当前物管行业竞争加剧，第三方项目拓展结果存在不确定性。

作者信息

分析师：何缅南
执业证书编号：S0930518060006
联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com

市场数据

总股本：32.87亿股
总市值：259亿港元
一年最低/最高：3.94港元 / 9.10港元
近3月换手率：30.57%

评级体系说明

买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%。
减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。
无评级：因无法获取必要的资料，或公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或其他原因，致使无法给出明确的投资评级。

估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。

法律主体声明

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