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2013 vs 2016：三四线房地产为何冰火两重天？

核心内容

2013年与2016年房地产市场调控后，三四线城市的表现差异显著。2013年调控导致市场全面回落，而2016年调控后，三四线城市反而逆势上涨。本文分析了这种差异的原因，并构建了一个以政策驱动、库存供需平衡、房价预期为核心的分析框架，对三四线房地产市场进行了系统解读。

主要观点

1. 为什么不一样？

• 房价预期是最终的直接驱动因素：三四线城市的需求变化主要由房价预期决定，投资性和改善性需求对预期高度敏感。
• 库存是打开正向循环的阀门：库存下降至相对合理水平，推动供需关系扭转，从而形成涨价预期，带动销售和价格上升。
• 政策变动是触发点：政策调整对短期供需变化具有决定性影响，尤其是调控政策的差异化执行。

2. 不同的驱动因素

• 棚改货币化：虽然对销售贡献较大，但并非唯一驱动因素。15年棚改力度超过16年，但三四线房价爆发发生在16年，说明其作用有限。
• 库存与房价关系：库存下降与房价上涨存在间接关联，但并非简单的高低点对应关系。价格趋势反转发生在库存开始下降并持续一段时间后。
• 挤出性需求：部分投资性需求可能从一线、二线热点城市流出至三四线，但不足以解释量价齐升现象，尤其在非环热点城市表现明显。

关键信息

4.1 库存不一样

• 棚改货币化与土地供应限制共同推动了三四线城市去库存。
• 16年三四线城市库存明显下降，相比2013年，去化效果更显著。
• 15年棚改货币化对销售的贡献为10.84%，而16年下降至8.90%，2017年预计进一步降至2.22%。

4.2 政策不一样

• 2013年调控全面收紧，三四线部分放松，但效果有限。
• 2016年调控强调“因城施策”，一二线城市严格限制，三四线城市则继续去库存政策。
• 部分三四线城市开始出台调控政策，抑制了涨价预期。

4.3 信贷不一样

• 信贷宽松支持了三四线居民加杠杆购房，但随着政策收紧和利率上行，购房需求受到抑制。
• 16年居民房贷增速高达89%，而2017年房贷增速下降至6%，预计后半年将进一步收紧。

未来展望

5.1 棚改去化边际减弱

• 棚改进入下半场，未来三年计划套数减少，货币化比例提升受限于资金端压力。
• 2017年棚改货币化对销售的贡献预计下降至2.22%，低于前两年。

5.2 三四线土地供应提速

• 企业拿地积极，预计未来一年住宅供应明显增加。
• 2017年三四线土地供应同比增加59%，溢价率上升至52%，表明市场热度上升。

5.3 调控扩散至三四线

• 2017年4月以来，部分三四线城市出台调控政策，抑制了房价上涨预期。
• 调控导致销售增速放缓，价格趋势将受抑制。

5.4 信贷收紧，利率上行

• 房贷利率上行从一二线城市扩散至三四线城市，抑制了居民购房需求。
• 量领先价约6个月，预计未来半年销售将继续走低。

5.5 销售走低，价格趋势反转

• 7月三四线城市销售同比大幅下降，后半年受高基数影响，销售增速恐继续下滑。
• 预计四季度销售边际向下，2018年上半年供需将发生根本性扭转。

投资建议

建议投资者避免以下类型的房地产企业：

1. 业务集中于弱二线和三四线城市；
2. 高资产负债率、低货币资金、财务激进；
3. 近一年集中投资过多项目；
4. 当地去年销售放量但库存较高，当前面临销售增速放缓。

结论

2013年与2016年三四线房地产市场表现差异显著，主要由房价预期、库存水平和政策调控三方面驱动。未来，随着棚改货币化边际减弱、土地供应增加、调控政策下沉及信贷收紧，三四线城市将面临供需矛盾加剧，投资激进的地产商可能面临较大销售压力。