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龙湖集团（0960.HK）运营与财务动态总结

核心内容概述

本报告分析了龙湖集团在2026年6月发布的未经审核运营数据及新增土地储备公告，并对2025年及2026年上半年的经营表现进行了点评。报告重点展示了公司在资产运营、负债管理、地产销售及结算方面的进展与挑战。

2026年6月运营数据

• 合同销售金额：28.8亿元
  • 权益销售金额：19.0亿元
• 合同销售面积：29.9万平方米
  • 权益销售面积：20.9万平方米

2026年1-6月累计数据

• 合同销售金额：165.5亿元
• 合同销售面积：175.0万平方米

2025年运营表现

资产运营稳健发展

• 运营业务收入：141.9亿元（同比增长1.6%）
  • 商业投资占比：79%
• 运营业务毛利率：75.6%
• 商业运营情况：
  • 已开业商场建筑面积：1050万平方米（含车位建筑面积1403万平方米）
  • 租金收入：超112亿元（同比增长4%）
  • 整体出租率：96.8%
• 长租公寓运营情况：
  • 整体出租率：94.1%
  • 开业超6个月的项目出租率：95.7%
• 投资物业评估增值：47亿元，主要得益于商场租金上涨及长租公寓发展。

负债管理进展

• 有息负债总额：1528亿元（较2023/2024年同口径数据1926/1763亿元显著下降）
• 平均借贷年限：超过12年
• 平均融资成本：降至3.51%
• 债务结构优化：
  • 银行融资占比近90%
  • 非抵押债务占比：23.8%
  • 一年内到期债务：158亿元（占比约10.3%）
• 现金短债倍数：1.14倍（剔除预售监管资金及受限资金后）

地产销售与结算情况

销售表现

• 2025年销售金额：632亿元（同比下降37.5%）
• 2025年销售面积：519万平方米（同比下降27.2%）
• 销售均价：1.22万元/平方米（同比下降14.2%）
• 2026年1-6月销售金额：165.5亿元（同比下降52.7%）
• 2026年1-6月销售面积：175.0万平方米（同比下降33.1%）
• 销售均价：9457元/平方米（同比下降29.4%）

结算表现

• 2025年结算金额：705.4亿元（同比下降30.0%）
• 2025年结算面积：593万平方米（同比下降22.2%）
• 结算均价：1.19万元/平方米（同比下降10.0%）

主要观点

• 资产运营表现良好：商业和长租公寓业务保持稳定，租金收入增长，出租率维持在较高水平，投资物业评估增值显著。
• 负债压降明显：公司通过优化债务结构，有效降低有息负债规模及融资成本，增强了财务稳健性。
• 地产销售持续承压：2025年及2026年上半年销售金额和面积均出现大幅下降，销售均价也持续下滑，显示市场环境仍较为严峻。
• 结算规模收缩：地产开发结算金额和面积同比减少，反映项目去化速度放缓，行业整体面临去库存压力。

关键信息

• 销售趋势：地产销售持续弱势，2026年1-6月销售金额同比降幅达52.7%，销售均价同比下降29.4%。
• 资产运营：商业和长租公寓业务是公司主要收入来源，出租率稳定，租金收入增长。
• 财务结构优化：有息负债大幅下降，融资成本降低，债务结构更加健康。
• 风险提示：
  • 部分城市销售规模或销售利润率可能不及预期；
  • 商业运营表现可能受到外部因素影响。

总结

龙湖集团在资产运营方面表现稳健，尤其是商业和长租公寓业务贡献显著。公司通过有效压降有息负债、优化融资结构，增强了财务安全边际。然而，地产销售和结算规模持续下滑，反映出当前房地产市场仍面临较大压力。未来需关注销售恢复情况及商业运营效率，以实现可持续发展。