20150209-东兴证券-中国武夷-000797.SZ-航母要启航_京津冀发展中将享受超额收益_27页_1mb

中国武夷（000797）深度报告总结

核心内容

中国武夷作为一家以房地产开发为主业的福建省级国企，受益于京津冀经济协同发展带来的增长机遇。随着北京通州新城的快速发展和土地资源的稀缺，公司在北京通州拥有大量优质土地资源，预计将在2015年启动项目开发，从而推动公司业绩显著增长。同时，公司还积极拓展国内外业务，包括房地产投资开发、工程承包及海外项目，为公司带来多元化的收入来源。

主要观点

• 京津冀发展潜力大：京津冀地区人均GDP虽与长三角、珠三角相比偏低，但北京和天津的人口增长率较高，且城镇化进程加快，为房地产开发提供了良好基础。
• 通州土地稀缺且价值高：通州作为北京重点发展的新城之一，土地楼面价已进入万元时代，公司项目所在的区域楼面价高于平均水平，具有显著的区位优势。
• 公司土地储备优势明显：公司在通州拥有600亩土地，建筑面积达100万平方米，是通州房地产开发企业中的“航母级”项目，其规模远超通州年土地总成交的三分之一。
• 公司具备增长潜力：预计2014-2016年公司营业收入将从26.20亿元增长至92.44亿元，每股收益从0.32元增长至0.92元，PE从53.60倍降至18.33倍。
• 估值折价明显：公司当前股价16.71元，与NAV估值28.63元相比存在42%的折价，市值65.08亿元与通州项目土地市值113.84亿元相比存在43%的差距，显示其估值仍有较大提升空间。

关键信息

京津冀经济区发展现状

• 人均GDP：京津冀地区人均GDP为57211.12元，低于长三角（74645.21元）和珠三角（58402.83元）。
• 人口增长：2013年北京、天津人口增长率分别为2.20%和4.18%，显著高于其他城市。
• 城镇化率：京津冀城镇化率60.08%，低于长三角（67.96%）和珠三角（67.76%），区域内部发展不平衡。

通州发展情况

• 通州土地楼面价：2013年初至2015年初，通州综合用地和商业/办公用地平均楼面价为10590.73元/平方米，项目周边楼面价达11384.05元/平方米。
• 土地稀缺性：通州住宅土地供应已十分稀缺，近二年土地成交的平均楼面价为11384元/平方米。
• 项目区位优势：公司通州武夷花园项目位于通州中心板块，具备良好的开发前景。

公司业务与项目

• 国内业务：公司在福建、北京、南京、重庆等地从事房地产开发，2014年上半年房地产开发经营业务收入2.04亿元，毛利率36.99%。
• 海外业务：公司在非洲、肯尼亚等地承接了多个大型工程，如肯尼亚北部走廊修复项目、内罗毕大学塔楼工程等。
• 主要项目：北京武夷花园南区、南京武夷名仕园、重庆武夷滨江等，预计2015年将有明显增长。

估值与投资建议

• 盈利预测：预计公司2014-2016年营业收入分别为26.20亿元、38.77亿元和92.44亿元，净利润分别为1.23亿元、1.91亿元和3.60亿元。
• PE与NAV估值：公司合理估值区间为14.72元/股至28.63元/股，NAV估值为28.63元/股，当前股价折价42%。
• 投资评级：上调公司至“强烈推荐”，目标价为28.50元/股。

项目与土地数据

• 通州项目规模：建筑面积100万平方米，占通州年土地总成交的三分之一，为2013年住宅和综合用地成交总量的184.38%。
• 土地价值：通州项目土地市值预计为113.84亿元，远高于公司当前市值65.08亿元。

财务指标预测

风险提示

• 房地产市场低迷：若房地产市场持续低迷，公司项目的开发和销售进度可能不达预期。

增发方案

• 项目名称：南京武夷名仕园住宅项目、补充流动资金
• 投资总额：174,836.77万元
• 募集资金：不超过80,000万元
• 用途：用于项目开发和补充流动资金，提升公司资金实力。

投资建议

• 目标价：三个月目标价28.50元/股
• 投资评级：强烈推荐

结论

中国武夷在京津冀协同发展背景下，凭借其在通州的核心土地资源和多元化的业务布局，具备较大的增长潜力。公司当前估值存在明显折价，未来发展前景乐观，值得投资者关注。