20180812-华泰证券-房地产行业周报（第三十二周）_25页_2mb

行业周报（第三十二周）总结

核心内容

2018年8月12日发布的行业周报主要分析了房地产行业的整体表现、政策动态、重点公司动态、二手房市场、新房成交、库存去化、土地市场及城市群情况。

主要观点

• 房贷利率上涨：2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，较6月上升3BP，同比去年7月上升68BP。四大行首套房贷款利率已上浮15.7%。
• 政策调控趋严：政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，多地整治房企和中介违规行为，住建部强调加快制定住房发展规划并问责调控不力城市。
• 行业调控从紧：未来行业调控仍将维持从紧基调，银行个人房贷政策可能进一步从严。
• TOP50房企表现：根据Wind一致预期，TOP50上市房企2018预测PE中位值为7.0倍，建议继续关注绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。

关键信息

一周市场表现

• 地产板块：全周上涨4.00%，相对沪深300超额收益1.30pct。
• 细分板块：
  • 房地产中介服务：下跌0.44%
  • 园区开发：上涨2.07%
  • 房地产开发：上涨4.23%

重点公司及动态

• 重点推荐公司：
  • 绿地控股：买入，目标价区间8.10~8.55元，2018年预测PE为6.98倍
  • 新城控股：买入，目标价区间44.40~51.80元，2018年预测PE为6.86倍
  • 中南建设：买入，目标价区间8.16~8.64元，2018年预测PE为12.04倍
  • 金地集团：买入，目标价区间13.90~15.70元，2018年预测PE为5.09倍

风险提示

• 棚改支持力度下降带动三四线成交走低
• 房贷利率水平持续抬升
• 需求端去杠杆超预期

二手房市场

• 全国指数：挂牌价指数环比上涨0.07%，挂牌量指数由涨转跌，环比下跌2.15%

• 各线城市指数：

  • 一线城市挂牌价指数下跌0.03%，挂牌量指数下跌1.38%
  • 二线城市挂牌价指数上涨0.08%，挂牌量指数上涨1.08%
  • 三线城市挂牌价指数上涨0.15%，挂牌量指数上涨25.64%
  • 四线城市挂牌价指数上涨0.33%，挂牌量指数下跌16.20%

• 各户型指数：

  • 90平方米以下：挂牌价指数上涨0.05%，挂牌量指数下跌0.72%
  • 90-144平方米：挂牌价指数上涨0.11%，挂牌量指数下跌5.13%
  • 144平方米以上：挂牌价指数下跌0.02%，挂牌量指数下跌2.29%

• 重点城市二手房成交：

  • 一线城市：合计成交44.32万平米，同比上涨59.11%，环比下降4.63%
  • 二线城市：合计成交117.69万平米，同比上涨8.47%，环比上涨6.94%
  • 三线城市：合计成交11.48万平米，同比下降47.18%，环比下降14.55%

新房市场

• 全国新房成交：合计成交547.91万平米，同比减少0.30%，环比减少18.03%
• 一线城市新房成交：合计成交81.32万平米，同比上涨23.50%，环比下降12.83%
• 二线城市新房成交：合计成交255.15万平米，同比上涨13.15%，环比下降8.65%
• 三线城市新房成交：合计成交211.43万平米，同比下降18.11%，环比下降28.53%

库存去化

• 全国商品房可售面积：12658.06万平米，同比减少7.29%，环比减少1.44%
• 去化周期：55.95周，环比减少0.63周
• 重点城市去化情况：
  • 一线城市：去化周期51.42周，环比减少1.01周
  • 二线城市：去化周期53.88周，环比减少2.40周
  • 三线城市：去化周期67.68周，环比增加4.17周

土地市场

• 土地供给：

  • 百城住宅类土地供应建面1474.68万平米，环比下降1.01%，同比上涨35.20%
  • 一线城市供应建面30.67万平米，环比下降49.58%，同比下降17.64%
  • 二线城市供应建面671.19万平米，环比下降8.51%，同比上涨30.38%
  • 三线城市供应建面772.81万平米，环比上涨11.15%，同比上涨46.49%

• 土地成交：

  • 百城住宅类土地成交建面766.44万平米，环比下降35.90%，同比上涨13.47%
  • 成交总价505.6亿元，环比下降13.07%，同比上涨17.54%
  • 各线城市成交情况：
    • 一线城市成交建面63.35万平米，环比上涨64.92%，同比下降2.40%
    • 二线城市成交建面286.32万平米，环比下降3.92%，同比上涨1.71%
    • 三线城市成交建面416.77万平米，环比下降51.50%，同比上涨32.01%

• 溢价率：

  • 百城住宅类土地成交溢价率为5.76%，环比下降4.51个百分点
  • 一线城市溢价率0.09%，环比上涨0.09个百分点
  • 二线城市溢价率7.26%，环比上涨2.31个百分点
  • 三线城市溢价率9.08%，环比下降7.9个百分点

城市群土地市场

• 供应建面TOP4城市：成都、淮安、遵义、南昌
• 成交建面TOP4城市：上海、宁波、无锡、常州
• 成交总价TOP3城市群：长三角（392.76亿元）、中原（24.49亿元）、山东半岛（13.37亿元）
• 成交楼面价TOP3城市群：粤港澳大湾区（13862元/平）、长三角（9900元/平）、辽中南（4614元/平）

重点企业拿地情况

• TOP20房企拿地情况：
  • 环比上涨35%的建面661.28万平米
  • 环比上涨15%的拿地总价521.35亿元
  • 楼面价环比下降15%至7884元/平
• 销售金额前二十重点企业：万科、旭辉集团、龙湖地产、保利地产、世茂房地产、碧桂园、绿城中国、招商蛇口等，其中万科、保利地产、世茂房地产、招商蛇口连续多周上榜。

总结

整体来看，2018年第三十二周房地产行业在政策调控趋严的背景下，新房及二手房市场表现分化，一线城市表现相对较弱，而部分二线及三线城市仍保持增长。房贷利率持续上涨，市场信贷环境趋紧，TOP50房企仍具竞争力，建议投资者关注绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等企业。土地市场供给与成交情况显示，部分城市土地市场活跃度较高，但整体市场存在去杠杆压力，需警惕政策变化带来的影响。