20141231-广发证券-房地产行业_绿地集团-_上天入地出海_乘风破浪的地产巨头_14页_1mb

绿地集团发展分析总结

核心内容

绿地集团是中国房地产行业的领军企业，近年来在销售规模、商业地产、海外布局、股权结构和财务安全等方面表现突出，展现出强劲的增长势头和多元化发展的战略格局。

主要观点

• 销售规模持续增长：绿地集团2014年1-11月房地产合同销售金额预估值达1918亿元，超过万科，排名全国第一。集团年初提出2400亿元的销售目标，完成率约为80%，若能达成，将实现连续两年50%的增速。
• 商业地产整售模式：绿地商业集团作为商业地产平台，已建成6个超高层地标项目，商业地产总规模突破1800万平米，未来有望成为与万达商业比肩的专业运营商。
• 海外布局形成新增长点：绿地集团在海外投资了11个项目，总投资近900亿元，部分项目已进入收获期，为集团销售规模增长带来新动力。
• 混合所有制改革：绿地集团借壳金丰投资上市后，股权结构多元化，上海国资持股不超过50%，管理层及员工持股近30%，战略投资者合计持股近20%，成为国企改革的排头兵。
• 财务结构稳健：绿地集团通过国内银行借贷和信托借款获取资金，利率优势明显，同时通过绿地香港搭建海外融资平台，进一步优化融资结构。

关键信息

销售与增长

• 2014年1-11月销售金额预估值1918亿元，排名全国第一。
• 2013年销售金额1625亿元，排名全国第二。
• 2014年销售目标2400亿元，完成率约为80%。
• 销售面积连续两年保持全国第一。

土地储备

• 截至2014Q1，绿地集团土地储备约10763万平米（在建6544万平米+拟建4219万平米）。
• 通过低价拿地和品牌效应，集团在城市中形成广泛影响力，获得地方政府支持。

商业地产发展

• 绿地商业集团已建成6个超高层地标项目，总建筑面积接近200万平米。
• 商业地产总规模突破1800万平米，其中持有型购物中心约300万平米。
• 商业地产整售模式助力销售增长，2014年11月销售中商业地产整售和海外销售合计180亿元。

海外布局

• 海外投资覆盖亚洲、北美、西欧和澳大利亚，涉及11个项目。
• 海外项目包括绿地韩国健康旅游城、悉尼绿地中心、伦敦金丝雀码头高层公寓等。
• 海外融资平台通过绿地香港实现，成功发行中期票据和债券，年利率4.375%-5.500%。

股权结构

• 借壳上市后，股权结构多元化，国资+管理层+战略投资者共同持股。
• 上海国资持股不超过50%，管理层持股近30%，战略投资者合计持股近20%。
• 该结构有助于提升决策效率，激发市场机制和员工活力。

财务安全

• 截至2013年末，绿地集团资产负债率87%，净负债率202%。
• 国内融资利率优势明显，银行借贷利率5.6%-7.2%，信托借款利率8%-8.5%。
• 海外融资平台有效降低融资成本，提升集团财务安全性。

估值与建议

• 绿地集团整体业务的合理市值区间约为1919亿元-2228亿元。
• 借壳上市后金丰投资对应市值约1493亿元，折让22%-33%，存在投资机会。
• 建议关注金丰投资的市场表现。

风险提示

• 重大资产重组进度不及预期。

业务板块

估值表

财务融资情况

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