房地产-“百城价格指数”-中国指数研究院

中国房地产市场10月数据及政策分析报告总结

一、新建住宅市场

2023年10月，全国百城新建住宅平均价格为16195元/平方米，环比上涨0.07%，同比下跌0.02%。一线城市环比涨0.15%，二线城市涨0.04%，三四线城市持平但同比跌6%。

• 环比变化：46个城市房价上涨，41个城市下跌，13个城市持平。合肥、成都等6城涨幅达0.2%-0.3%，武汉、东莞等8城涨0.1%-0.2%，其余32城涨幅低于0.1%。
• 同比变化：28城房价上涨（成都、西安涨幅超15%），70城下跌（哈尔滨、中山跌超20%，温州、深圳跌10%以上）。
• 十大城市表现：均价29429元/平方米，环比涨0.12%。成都、南京、上海等7城上涨，重庆、深圳、杭州等3城下跌。同比涨跌情况分化，成都、上海涨幅显著，武汉、重庆主城区跌幅超5%。

二、二手住宅市场

10月全国百城二手住宅均价为15486元/平方米，环比跌0.45%，同比跌28.8%。

• 环比变化：仅秦皇岛、长沙上涨（涨幅0.14%、0.06%），98城下跌。淮安跌幅最大（10.2%），温州、徐州等47城跌5%-10%，西安、宿迁等22城跌3%-5%。
• 同比变化：6城上涨（三亚、上海涨超10%，三亚最高达21.4%），94城下跌。盐城、淮安跌幅超50%，深圳、重庆主城区跌17.9%、10.3%。
• 十大城市表现：均价39709元/平方米，环比跌0.37%。武汉、南京、重庆等5城跌幅超5%，上海同比唯一上涨（12.2%），其余9城同比跌幅均超2%。

三、租赁市场情况

50城住宅平均租金370元/平方米/月，环比跌1.1%，同比跌3.5%。

• 环比变化：9城上涨（三亚涨7.1%，上海、北海涨3%-5%），40城下跌。温州、徐州跌幅超5%（温州达8.7%），郑州、青岛等9城跌3%-5%，银川、武汉等22城跌1%-3%。
• 同比变化：16城上涨（长沙、石家庄涨超10%，长沙达31.6%），34城下跌。温州跌幅最大（100.2%），郑州、徐州等12城跌30%-50%，北海、南通等14城跌10%-30%。
• 分户型数据：30㎡以下租金跌幅1.1%-5.6%；140㎡及以上跌幅1%-6%；部分城市因样本不足未公布。

四、政策动态

1. 全国政策：

   • 超大特大城市城中村改造通过拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式推进，已入库162个项目。
   • 央行支持银行优化企业融资和居民信贷成本，推动房贷利率稳中有降。
   • 保障性住房政策落地，多地加大供给，探索房地产业转型新模式。

2. 地方政策：

   • 松绑限购：杭州缩小至4区，中山全域取消，上海金山区优化人才购房条件，绍兴取消限售。
   • 优化限贷：海南、温州、绍兴支持认房不认贷，降低首付比例及利率。
   • 公积金调整：上海、成都认房不认贷；安徽、杭州延长二手房贷款期限；合肥、台州提高贷款额度；银川、扬州降低首付比例。
   • 土拍规则调整：济南、合肥、厦门取消地价限制，缓解房企压力。

五、市场趋势与展望

• 新建住宅：房企推盘量下降，但优质改善项目拉动均价微涨。政策宽松背景下，重点城市支持政策可能进一步发力，如放松非核心区域限购、降低首付比例、下调房贷利率加点数、优化交易税费。
• 二手住宅：重点城市挂牌量增加，政策放松带动市场活跃度提升，但业主以价换量导致价格承压。部分城市跌幅显著（如深圳、重庆主城区跌17.9%、10.3%），市场整体信心不足。
• 租赁市场：需求热度下降，进入淡季，重点城市租金止涨转跌。政策对租赁市场支持有限，行业面临较大下行压力。
• 长期展望：若城中村改造加速推进，或缓解市场压力，但核心一二线城市政策效果需时间验证，三四线城市需警惕价格进一步下行风险。

六、指数编制说明

1. 百城新建住宅价格指数：

   • 自2020年6月起，样本城市调整为更具代表性的城市（如替换日照、鄂尔多斯等）。
   • 价格以实际成交价（含优惠）为准，建筑形态变化需调整统计口径。
   • 权重根据建筑面积和单价确定，2012年起采用年消化面积计算权重。

2. 百城二手住宅价格指数：

   • 样本覆盖城市80%挂牌房源，按月均挂牌量选取固定小区。
   • 若单个样本价格波动过大，需核实是否因产品类型变化或真实涨跌。
   • 数据来源包括平台挂牌信息、企业及政府公开数据，通过三级复核确保准确性。

3. 50城租赁价格指数：

   • 样本为普通住宅，优先选择租赁活跃度高的小区（2021年有至少6个月挂牌）。
   • 租金按面积段分项计算，权重基于2021年月均挂牌建筑面积占比。
   • 数据采集依托房天下、链家等平台，复核流程与二手住宅一致。

数据来源：中指数据CREIS