20220428-东方金诚-2022年3月房地产行业运行情况报告_基本面加速下行_行业仍处筑底阶段_8页_3mb

房地产行业2022年3月运行情况总结

核心内容

2022年3月，中国房地产行业整体运行情况持续承压，销售、投资及价格均呈现下行趋势，但政策层面积极信号不断释放，多地开始松绑限购、限贷、限售等政策，为市场回暖提供支撑。

主要观点

• 销售端持续低迷：全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降17.70%和26.16%，降幅较1-2月扩大。30大中城市日均成交套数同比下降47.36%，各能级城市销售情况均未达预期。
• 价格端持续下行：70城新建商品住宅价格环比下降0.07%，二手房价格连续8个月下跌，三线城市房价下行压力最大。
• 投资端大幅下滑：房地产开发投资完成额同比下降2.39%，土地购置面积创历史新低，房企新开工、施工和竣工面积均大幅下降，显示行业基本面加速下行。
• 政策信号积极：中央多次释放“稳地产”信号，国常会、国务院金融委强调政策需对市场有利，避免收缩性政策。多地已出台松绑政策，政策放松力度和速度加快。
• 政策松绑趋势明显：二线城市政策松绑力度大于一线城市，低能级城市更受政策倾斜，政策空间仍较大。

关键信息

一、销售情况

• 全国销售面积：15343.39万平方米，同比下降17.70%。
• 全国销售金额：14196.33亿元，同比下降26.16%。
• 30大中城市日均成交：2950套，同比下降47.36%。
• 各能级城市销售情况：
  • 一线城市日均成交676套，同比下降49.53%。
  • 二线城市日均成交1385套，同比下降47.03%。
  • 三线城市日均成交889套，同比下降46.14%。

二、价格表现

• 70城新建商品住宅价格：环比下跌0.07%，同比上涨0.66%。
  • 一线城市连续3个月上涨，环比上涨0.30%。
  • 二线城市连续2个月环比持平。
  • 三线城市连续7个月下跌，环比下跌0.20%。
• 二手房价格：环比下跌0.19%，同比下跌0.90%，连续8个月下跌。
  • 一线城市连续4个月上涨，环比上涨0.40%。
  • 二、三线城市分别环比下跌0.10%和0.30%。

三、投资情况

• 全国房地产开发投资完成额：13265.62亿元，同比下降2.39%，环比下降8.51%。
• 土地购置面积：500.87万平方米，同比下降40.97%，创2000年以来单月最低。
• 集中供地城市：仅6城完成供地，且供地规模较去年大幅缩减。
• 土地溢价率：
  • 一线城市：0%，较2月下降4.46个百分点。
  • 二线城市：4.59%，环比上升4.05个百分点。
  • 三线城市：3.32%，环比下降0.59个百分点。

四、政策动态

• 中央政策信号：
  • 国常会和国务院金融委多次强调“稳地产”，鼓励地方政府出台宽松政策。
  • 央行23条政策明确支持合理融资需求，稳定市场预期。
  • 财政部表示，年内不具备扩大房地产税试点的条件。
• 地方政策松绑：
  • 郑州成为首个全面放松限购限贷的城市。
  • 哈尔滨、衢州、苏州、兰州、南京等城市相继松绑购房政策。
  • 截至目前，已有60多个城市发布房地产相关政策，涉及限购、首付比例、房贷利率、购房补贴、取消限售等。

展望与建议

• 二季度政策加码预期：在市场下行压力下，政策力度将逐步加强，重点从供需两端入手刺激市场。
• 市场反应滞后：从政策回暖到销售回暖仍需时间，4月高频数据显示房地产仍处加速下行阶段。
• 需求不足制约复苏：四成购房者因收入下降推迟购房计划，三成因房价波动观望，需求端仍是主要瓶颈。
• 城市能级差异显著：政策宽松力度呈现“低能级城市更大”的趋势，一线城市已现企稳迹象，预计二季度更多城市基本面将有所好转。

结论

当前房地产行业仍处于筑底阶段，销售、投资及价格数据持续恶化，但政策环境逐步改善，地方政府松绑力度加大，尤其是对二、三线城市的政策支持更为明显。尽管短期市场仍面临较大下行压力，但随着政策持续加码，行业基本面有望逐步企稳。