20221218-西南证券-房地产行业周报_支柱产业地位再获认可_经济工作会议支持住房改善消费_16页_2mb

房地产行业总结：支柱产业地位再获认可，经济工作会议支持住房改善消费

核心内容

2022年11月，房地产市场整体表现低迷，商品房销售面积和金额同比分别下降33.3%和32.2%，降幅较10月进一步扩大。地产开发投资额同比下降19.9%，土地成交额同比大幅下降50.8%。房企新开工意愿持续低迷，新开工面积同比下降50.8%，而竣工面积降幅相对较小，但自9月以来持续扩大。12月重点32城商品房销售面积同比-21%，环比+18.6%；12城二手房成交面积累计同比+4%，环比-9%。其中，一线城市除上海外，其他城市销售均出现下滑，二线城市仅有无锡、福州、厦门同比正增长，三四线城市如扬州、惠州、江门表现较好。

主要观点

1. 市场整体低迷：11月房地产市场销售和投资均出现显著下滑，显示市场仍在筑底阶段。
2. 政策支持加强：12月14日发布的《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》和12月15日中央经济工作会议明确支持住房改善消费，强调房地产作为国民经济支柱产业的地位。
3. 政策信号积极：刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话中再次强调房地产的支柱产业地位，显示政策将维持宽松态势。
4. 销售端政策有望进一步宽松：中央经济工作会议提出支持住房改善消费，后续销售端政策可能进一步释放。

关键信息

销售情况

• 商品房销售：11月销售面积10071万平方米，同比下降33.3%；销售金额9816亿元，同比下降32.2%。
• 12月重点32城：累计销售面积同比-21%，环比+18.6%。
• 12城二手房：累计成交面积同比+4%，环比-9%。
• 城市表现：一线城市中上海销售增长显著，其他城市如广州、北京、深圳销售均下滑；二线城市中无锡、福州、厦门销售增长，其他城市环比增长；三四线城市中扬州、惠州、江门表现较好。

土地市场

• 广州第四轮土拍：6宗地块全部位于市区，总建面106.3万平方米，成交4宗，流拍1宗，整体溢价率0.1%，为四轮土拍最低。
• 土拍趋势：土拍热度持续下降，核心地块出现流拍，显示市场信心不足。

政策动态

• 政策支持：房地产被再次确认为国民经济支柱产业，政策支持持续宽松。
• 融资端：政策支持融资需求，改善头部房企资产负债状况。
• 销售端：支持住房改善消费，政策有望进一步放宽。

投资建议

• 开发企业：重点关注华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等。
• 物管企业：重点关注碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

风险提示

• 销售恢复不及预期
• 政策效果不及预期
• 行业流动性风险

行业数据概览

重点公司表现

政策与行业展望

• 房地产作为国民经济支柱产业的地位再次被官方认可。
• 中央经济工作会议强调支持住房改善消费，推动房地产市场平稳发展。
• 政策导向显示，未来房地产行业调控将维持宽松态势，融资和销售端政策有望进一步放松。
• 从行业整体来看，板块估值处于低位，具备一定的投资价值。

总结

房地产行业当前面临销售和投资双重压力，但政策层面对其支柱产业地位的确认和支持，为行业复苏提供了积极信号。在稳增长背景下，政策有望进一步宽松，推动销售和融资端的改善。投资者可关注开发企业和物管企业，其中部分公司如保利发展、滨江集团、碧桂园服务等受到市场青睐，具备较好的投资潜力。然而，行业仍面临销售恢复不及预期、政策效果不及预期以及流动性风险等挑战，需谨慎评估。