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中航证券 REITs 跟踪月报总结（2026年5月）

核心内容

2026年5月，中证REITs（收盘）指数下跌3.05%，中证REITs全收益指数下跌2.10%，两者均跑输上证综指（-1.06%）和深证成指（+3.10%）。从大类资产表现来看，REITs指数整体弱于权益市场及债券指数，全收益指数录得负收益，市场情绪偏弱。

主要观点

• 市场表现分化：本月10类REITs中，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅差异较大。其中，园区基础设施REITs指数下跌8.23%，仓储物流REITs指数下跌7.08%，消费基础设施REITs指数下跌1.39%，保障性租赁住房REITs指数下跌0.74%，能源基础设施REITs指数上涨1.69%，生态环保REITs指数上涨0.57%，交通基础设施REITs指数微涨0.01%，新型基础设施REITs指数下跌2.08%。
• 交易数据：中证REITs全收益指数成交额环比下降3.33%，但同比上升13.47%；成交量环比上升6.02%，同比上升25.46%。
• 新增REITs：本月新增1只REITs基金，即易方达广西北投高速REIT，标志着REITs市场持续扩容。
• 政策支持：国务院发布《城市更新“十五五”规划》，支持城市更新项目发行REITs，为REITs底层资产类别拓展提供了政策支持。

重要事件

1. 煤电公募REITs申报受理：5月6日，两单煤电类公募REITs同步在上交所和深交所申报，5月12日获受理，填补了煤电资产在REITs市场的空白。
2. 商业不动产REITs专题交流会：深交所召开商业不动产REITs投资人专题交流会，推进试点平稳落地。
3. 城市更新政策出台：国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出支持符合条件的城市更新项目发行REITs，为城市更新类资产证券化提供顶层政策指引。

投资策略建议

• 筛选原则：建议选取具有稳定现金流的REITs基金，在此基础上综合考量基本面预期变化，选择价格弹性较大的板块，以期在分红之外获取市场上涨收益。
• 关注板块：
  1. 交通基础设施REITs：具备较强的稳定性与抗周期属性，特别是在核心城市群中，技术升级可能带来估值提升。
  2. 仓储物流REITs：虽然短期面临供需调整，但长期需求稳定，政策支持下优质资产供给有望增加。
  3. 消费基础设施REITs：受益于政策支持及行业趋势，若后续社零数据改善，将有助于估值提升。
  4. 新型基础设施REITs：受益于“东数西算”及“数字经济”战略，数据中心等项目具备高成长性与稀缺性。

风险提示

• 短期波动：市场情绪偏弱，部分板块面临基本面预期修正及流动性挤压。
• 政策执行：新政策的执行效果及市场接受度需进一步观察。
• 资金行为：保险等长线资金在商业REITs战略配售中的参与度尚不明显，反映市场对新资产的风险收益特征仍需时间验证。

关键信息汇总

• 市场概览：
  • 截至2026年5月31日，共有82只REITs基金上市，总市值2200.93亿元，流通市值1233.48亿元。
  • 本月23只REITs基金实现上涨，但整体市场表现不佳。
• 交易数据：
  • 成交额为78.33亿元，环比下降3.33%，同比上升13.47%。
  • 成交量为1,948.60万手，环比上升6.02%，同比上升25.46%。
• 分类型REITs表现：
  • 园区基础设施REITs指数下跌8.23%，其中建信中关村REIT跌幅最大（-24.00%）。
  • 交通基础设施REITs指数微涨0.01%，其中中金山东高速REIT涨幅最大（+8.07%）。
  • 仓储物流REITs指数下跌7.08%，其中嘉实京东仓储基础设施REIT涨幅最大（+1.52%）。
  • 消费基础设施REITs指数下跌1.39%，华夏特变电工新能源REIT涨幅最大（+2.70%）。
  • 能源基础设施REITs指数上涨1.69%，中航京能光伏REIT涨幅最大（+2.95%）。
• 政策支持：
  • 国务院发布《城市更新“十五五”规划》，支持城市更新项目发行REITs。
  • 国家发改委1014号文新增煤电资产为REITs底层资产，推动市场扩容。

结论

5月REITs市场整体表现不佳，但板块分化明显，部分优质资产表现突出。随着政策支持和市场扩容，未来REITs市场有望进一步发展，但需关注短期波动及市场对新资产的接受程度。长期来看，具备稳定现金流及优质资产的REITs有望在大类资产配置中发挥重要作用。