20260602-开源证券-房地产行业点评报告_城市更新_十五五_规划发布_资金来源有所突破_5页_387kb

房地产行业总结

核心内容

2026年6月2日发布的房地产行业报告指出，房地产行业投资评级为“看好”，并分析了城市更新“十五五”规划对行业的影响。报告指出，城市更新已成为国家战略，为房企转型提供了政策支持和融资便利。

主要观点

1. 城市更新“十五五”规划发布

   • 规划是首个国家级专项规划，目标到2030年城市更新取得重要进展，到2035年基本建成现代化人民城市。
   • 规划设定量化目标，包括城镇老旧小区改造11.5万个、危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个等。

2. 投资规模与机制设计

   • 未来五年城市更新相关投资规模不低于15万亿元。
   • 规划引入“先体检、后更新”的机制，对建成20年及以上的住宅小区进行专项体检，体检结果直接转化为改造清单，2025年已有297个地级市和152个县级市开展城市体检工作。

3. 投融资体系支持

   • 财政层面：中央预算内投资和财政直接支持，允许地方政府专项债券用于城市更新项目，并可作为项目资本金。
   • 金融层面：探索金融支持城镇老旧住房自主更新和原拆原建，可能推出居民端专项信贷产品。
   • 退出层面：推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，支持企业发行公司债券和中期票据。

4. 投资建议

   • 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产。
   • 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团。
   • 推荐优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

关键信息

• 行业走势图：显示房地产行业与沪深300指数在2025-10和2026-02均上涨19%和29%。
• 政策支持：城市更新“十五五”规划为房企转型城市运营商提供了制度工具，包括REITs退出、土地弹性供应、功能转换等。
• 风险提示：
  1. 行业销售恢复不及预期；
  2. 融资改善不及预期，房企资金风险加大；
  3. 政策放松不及预期。

表格总结

表1：“十五五”时期城市更新主要指标

表2：“十五五”时期城市更新主要指标

投资评级说明

• 证券评级：包括买入、增持、中性、减持，分别对应相对市场表现20%以上、5%~20%、-5%~+5%、5%以下。
• 行业评级：看好（overweight）、中性（Neutral）、看淡（underperform），分别表示行业超越、持平、弱于市场表现。

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