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报告摘要

中航证券REITs跟踪月报总结 - 2026年3月

核心内容概览

2026年3月，REITs市场整体表现相对抗跌，中证REITs（收盘）指数下跌 $2.51%$，中证REITs全收益指数下跌 $2.45%$，均显著优于上证综指（下跌 $6.51%$）和深证成指（下跌 $7.02%$）。在大类资产配置中，REITs指数跑赢深证成指和中证转债，但跑输南华商品指数，整体展现出一定的防御属性。

主要观点

REITs市场整体保持稳定运行，基金数量未发生变化，总市值及流通市值维持合理规模。
交易活跃度较上月有所改善，成交量与成交额环比上升，但同比仍存在回落，显示资金配置态度偏谨慎。
板块分化显著，不同类型及底层资产的REITs表现差异明显，部分基金实现上涨，部分基金下跌。
未来市场展望方面，需关注宏观经济、利率波动、行业基本面及政策导向等多重因素。

关键信息

1. 交易数据

成交额：3月实现成交额70.57亿元，环比增加 $54.67%$，同比减少 $31.32%$。
成交量：3月成交量为1587.11万手，环比增加 $49.74%$，同比减少 $29.08%$。

2. 各类型REITs表现

园区基础设施REITs：整体下跌 $3.95%$，其中华夏合肥高新REIT跌幅最大（$-9.92%$），国泰君安东久新经济REIT涨幅最大（$-1.70%$）。
交通基础设施REITs：整体下跌 $1.04%$，招商高速公路REIT涨幅最大（$+4.03%$），华夏南京交通高速公路REIT跌幅最大（$-5.95%$）。
仓储物流REITs：整体下跌 $5.69%$，南方顺丰物流REIT跌幅最大（$-10.49%$），华夏深国际REIT涨幅最大（$-0.57%$）。
消费基础设施REITs：整体下跌 $2.24%$，华夏金茂商业REIT涨幅最大（$-0.93%$），华夏中海商业REIT跌幅最大（$-5.20%$）。

3. 重要事件

首批商业不动产REITs集中收到审核问询：上海地产、锦江、唯品会、凯德、保利发展、华住等6单项目被交易所反馈意见，重点关注资产质量、合规性、收益稳定性及治理机制。
首单隧道REIT获批：上海隧道工程股份有限公司发起的“东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金”获批，为国内首单以越江隧道为底层资产的公募REITs。
证监会明确REITs发展方向：推动将REITs纳入沪深港通标的范围，截至2025年末已发行78只公募REITs，合计募集资金超过2000亿元。

市场动态分析

宏观经济：3月制造业PMI回升至 $50.4%$，表明产业活动潜在韧性。
利率波动：10年期国债收益率保持平稳，未出现明显边际上行，对REITs估值形成一定支撑。
政策导向：随着“十五五”规划的推进，各类REITs板块迎来新的发展机遇，政策对REITs市场的支持持续增强。

投资策略建议

优先关注的REITs类型

交通基础设施REITs
- 具有较强的现金流稳定性与抗周期性，核心城市群的战略资产配置价值凸显。
- 部分项目因智慧化系统部署有望提升估值，运营效率领先的项目具备防御价值。
仓储物流REITs
- 随着直播电商、即时零售等新业态的发展，高标仓和冷链需求持续旺盛。
- 政策层面支持现代流通体系与产业链供应链安全，预计2026年将有更多优质项目入市。
消费基础设施REITs
- 政策支持绿色消费领域发行REITs，提供催化剂。
- 若后续社零数据持续改善，体验式业态复苏有望提升购物中心盈利能力。
新型基础设施REITs
- 在“东数西算”及“数字经济”国家战略推动下，数据中心、智算中心等资产具备政策红利、高成长性与稀缺性。
- 项目现金流随算力租赁需求扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，估值有望提升。

风险提示

市场波动可能受宏观经济、利率变化及政策调整影响。
行业供需格局、运营成本上升及资金配置态度偏谨慎可能对REITs表现造成压力。

总结

2026年3月，REITs市场整体呈现震荡调整态势，但相较于A股主要指数表现出较强的防御性。市场交易活跃度环比上升，但同比仍偏谨慎。板块分化明显，部分优质资产表现稳健，具备长期配置价值。未来市场走势将受到政策导向、行业基本面及利率波动等多重因素影响，建议投资者关注具有稳定现金流及政策支持的REITs板块，把握市场机会。

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