> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中航证券REITs跟踪月报总结 - 2026年3月 ## 核心内容概览 2026年3月，REITs市场整体表现相对抗跌，中证REITs（收盘）指数下跌 $2.51\%$，中证REITs全收益指数下跌 $2.45\%$，均显著优于上证综指（下跌 $6.51\%$）和深证成指（下跌 $7.02\%$）。在大类资产配置中，REITs指数跑赢深证成指和中证转债，但跑输南华商品指数，整体展现出一定的防御属性。 ## 主要观点 - REITs市场整体保持稳定运行，基金数量未发生变化，总市值及流通市值维持合理规模。 - 交易活跃度较上月有所改善，成交量与成交额环比上升，但同比仍存在回落，显示资金配置态度偏谨慎。 - 板块分化显著，不同类型及底层资产的REITs表现差异明显，部分基金实现上涨，部分基金下跌。 - 未来市场展望方面，需关注宏观经济、利率波动、行业基本面及政策导向等多重因素。 ## 关键信息 ### 1. 交易数据 - **成交额**：3月实现成交额70.57亿元，环比增加 $54.67\%$，同比减少 $31.32\%$。 - **成交量**：3月成交量为1587.11万手，环比增加 $49.74\%$，同比减少 $29.08\%$。 ### 2. 各类型REITs表现 - **园区基础设施REITs**：整体下跌 $3.95\%$，其中华夏合肥高新REIT跌幅最大（$-9.92\%$），国泰君安东久新经济REIT涨幅最大（$-1.70\%$）。 - **交通基础设施REITs**：整体下跌 $1.04\%$，招商高速公路REIT涨幅最大（$+4.03\%$），华夏南京交通高速公路REIT跌幅最大（$-5.95\%$）。 - **仓储物流REITs**：整体下跌 $5.69\%$，南方顺丰物流REIT跌幅最大（$-10.49\%$），华夏深国际REIT涨幅最大（$-0.57\%$）。 - **消费基础设施REITs**：整体下跌 $2.24\%$，华夏金茂商业REIT涨幅最大（$-0.93\%$），华夏中海商业REIT跌幅最大（$-5.20\%$）。 ### 3. 重要事件 - **首批商业不动产REITs集中收到审核问询**：上海地产、锦江、唯品会、凯德、保利发展、华住等6单项目被交易所反馈意见，重点关注资产质量、合规性、收益稳定性及治理机制。 - **首单隧道REIT获批**：上海隧道工程股份有限公司发起的“东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金”获批，为国内首单以越江隧道为底层资产的公募REITs。 - **证监会明确REITs发展方向**：推动将REITs纳入沪深港通标的范围，截至2025年末已发行78只公募REITs，合计募集资金超过2000亿元。 ## 市场动态分析 - **宏观经济**：3月制造业PMI回升至 $50.4\%$，表明产业活动潜在韧性。 - **利率波动**：10年期国债收益率保持平稳，未出现明显边际上行，对REITs估值形成一定支撑。 - **政策导向**：随着“十五五”规划的推进，各类REITs板块迎来新的发展机遇，政策对REITs市场的支持持续增强。 ## 投资策略建议 ### 优先关注的REITs类型 1. **交通基础设施REITs** - 具有较强的现金流稳定性与抗周期性，核心城市群的战略资产配置价值凸显。 - 部分项目因智慧化系统部署有望提升估值，运营效率领先的项目具备防御价值。 2. **仓储物流REITs** - 随着直播电商、即时零售等新业态的发展，高标仓和冷链需求持续旺盛。 - 政策层面支持现代流通体系与产业链供应链安全，预计2026年将有更多优质项目入市。 3. **消费基础设施REITs** - 政策支持绿色消费领域发行REITs，提供催化剂。 - 若后续社零数据持续改善，体验式业态复苏有望提升购物中心盈利能力。 4. **新型基础设施REITs** - 在“东数西算”及“数字经济”国家战略推动下，数据中心、智算中心等资产具备政策红利、高成长性与稀缺性。 - 项目现金流随算力租赁需求扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，估值有望提升。 ## 风险提示 - 市场波动可能受宏观经济、利率变化及政策调整影响。 - 行业供需格局、运营成本上升及资金配置态度偏谨慎可能对REITs表现造成压力。 ## 总结 2026年3月，REITs市场整体呈现震荡调整态势，但相较于A股主要指数表现出较强的防御性。市场交易活跃度环比上升，但同比仍偏谨慎。板块分化明显，部分优质资产表现稳健，具备长期配置价值。未来市场走势将受到政策导向、行业基本面及利率波动等多重因素影响，建议投资者关注具有稳定现金流及政策支持的REITs板块，把握市场机会。