2017-长租公寓REITs模式全解析_24页-1mb

中国租赁住房市场及REITs模式分析总结

核心内容

2017年被定义为“中国租赁住房元年”，标志着住房租赁市场进入存量经营时代。政府出台多项政策支持住房租赁市场发展，如“租购同权”、增加租赁性土地供给、加快住房租赁市场立法等，旨在推动租赁住房的规范化和规模化发展。同时，随着限购限贷政策收紧，居民购房难度加大，进一步推动了租房需求的增长。

主要观点

• 市场定位与盈利模式：长租公寓企业普遍面临盈利压力，主要原因是市场定位错误和高融资成本。当前市场以青年公寓、白领公寓为主，但真正有消费能力的租客是工作5年以上、有稳定关系并计划成家的金领和中层白领，这类人群对稳定性和增值服务需求更高。
• 融资模式与证券化：租赁住房证券化成为解决融资难题的重要手段，主要有三种模式：轻资产租金收益权ABS、重资产CMBS和类REITs。其中，类REITs模式因其融资效率高、可复制性强而被认为是最具潜力的融资方式。
• REITs模式优势：REITs具有融资效率高、风险隔离完善、降低居民投资门槛等优势，成为推动租赁住房市场发展的重要工具。其中，某租赁住房第一期资产支持专项计划因无物业折价、有物业担保、采用“储架发行”机制，成为当前融资效率和可复制性最高的项目。
• 盈利空间与稳定价值：长租公寓的盈利空间来源于稳定价值，即居民愿意为长期稳定的居住权支付的溢价。根据测算，稳定价值可占总房价的11%~31%，表明长租公寓具有一定的市场吸引力。

关键信息

一、租房市场前景

• 政策支持：国家和地方层面均出台多项政策支持租赁住房市场发展，包括租金收益权证券化、租赁住房用地供给、REITs试点等。
• 市场痛点：租赁关系存在严重的租期错配，租户期望租期与实际租期不匹配，导致供给缺口扩大。北京市数据显示，期望租期为1~2年的匹配率最高（59.1%），而期望租期为5~10年的匹配率仅为26.7%。
• 市场空间：根据测算，我国当前长租公寓潜在市场规模约为4790.8亿元，主要来源于住房自有率和房租收入比。

二、长租公寓证券化模式

1. 重资产类REITs模式

• 案例1：某权益型房托资产支持专项计划，发行规模2.7亿，其中优先级1.3亿，权益级1.4亿。专项计划通过私募基金和SPV控制项目公司，实现对物业的控制和租金收益权的转让。
• 案例2：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划，发行规模16.76亿，其中优先级15亿，次级1.76亿。原始权益人通过子公司租用10处物业，实现租金收益权的转让，并通过优先收购权保障物业产权。

2. 轻资产租金收益权ABS模式

• 案例3：某信托受益权资产支持专项计划，总规模3.85亿，优先级3.5亿，次级0.35亿。原始权益人通过信托贷款形式获取租金收益权，实现融资。
• 案例4：某房租分期信托受益权资产支持专项计划，规模5亿，优先级4.5亿，次级0.5亿。通过将租金转化为消费贷款，增加收益来源，同时降低房源空置风险。

三、REITs模式对比分析

风险提示

• 监管风险：政策监管超预期可能影响REITs的发行和运营。
• 经营风险：长租公寓前期资金需求大，回收期长，融资成本高，盈利压力大。
• 市场风险：租金收入受市场波动影响较大，存在房源空置和租金收入不达预期的风险。

未来展望

• 政策支持：未来政策可能进一步支持租赁住房市场，推动更多融资工具的出台，如企业债券、公司债券、租赁性住房专项债等。
• 市场潜力：随着“租购同权”等政策的推进，长租公寓市场有望迎来爆发期，成为房地产行业的重要组成部分。
• REITs发展：REITs将成为长租公寓企业融资的关键工具，推动行业规模化发展。

结论

长租公寓作为租赁住房市场的重要组成部分，具备较大的市场潜力和盈利空间。证券化融资模式，尤其是类REITs，因其融资效率高、风险隔离完善、可复制性强，成为推动长租公寓发展的关键路径。然而，企业在运营过程中仍需关注市场定位、融资成本和监管变化等多重因素，以实现可持续发展。