高力国际-长租公寓：房地产行业的下一个风口-2018.3.26-3页

长租公寓：房地产行业的下一个风口

核心内容

长租公寓作为中国房地产市场的重要组成部分，正逐渐成为行业发展的新风口。随着“租购并举”政策的持续推进以及大城市人口结构的演变，长租公寓市场需求不断增长。政府、开发商、中介机构、酒店管理公司及创业类企业共同构成了当前长租公寓市场的供应主体，未来行业整合和资产证券化趋势将更加明显。

主要观点

• 政策支持：自2016年起，国家层面多次出台政策鼓励发展住房租赁市场，包括“租购同权”、“房住不炒”等，为长租公寓市场提供了制度保障和政策导向。
• 人口结构变化：大城市产业结构优化，特别是第三产业的快速发展，吸引了大量外来人口，尤其是年轻白领，推动了住房租赁需求的上升。
• 市场供应主体多样化：上海长租公寓市场供应主体主要包括政府平台、开发商、中介机构、酒店管理公司和创业类公司，其中开发商主导的项目成为新兴主力。
• 物业获取方式：由于存量住宅物业有限，多数企业通过收购商业、办公、酒店、工业等非居住物业进行改造，以获取租赁房源。
• 资产证券化趋势明显：长租公寓投资退出方式日趋多元化，资产证券化（如REITs、ABS、CMBS）成为主流，提供较好的流动性。
• 未来客群定位：长租公寓将更加聚焦于年轻、时尚的千禧一代，如白领、设计师、科技创业者等，并进一步细分客户画像。

关键信息

市场发展背景

• “租购并举”政策持续推动住房租赁市场发展。
• 华东地区，尤其是上海，第三产业占比提升，人口净流入显著。
• 2010-2017年，上海二手房价格年均复合增长率达12%，而租金仅增长5%，促使部分人群转向租赁市场。

供应主体分类

主要客群与产品特点

• 客群定位：主要面向25-35岁青年群体，包括白领、设计师、科技创业者等。
• 主力户型：一室户或小户型LOFT，面积约为25-35平方米。
• 租金水平：主流租金为人民币3,600-6,800元每月，最小一室户型租金约1,600-2,600元每月。
• 服务管理费：约280-300元每月，水电费需另付。
• 地理位置：集中于内中环及轨道交通沿线，亦有部分位于科创产业园和创业孵化基地。

投资运营模式与退出方式

• 运营模式：分为集中式与分散式，重资产运营多由开发商和创业公司采用，轻资产运营则由中介机构和酒店管理公司主导。
• 退出方式：主要包括资产转让、股权转让、发行ABS/CMBS、REITs等证券化方式，优先级预期年化收益率约为4.8%-5.8%。
• 典型案例：魔方公寓、新派公寓、保利、旭辉、碧桂园等企业已成功发行多单资产证券化产品，规模不断扩大。

未来发展展望

• 客群细分：未来将更加注重客户画像，如针对白领女性等特定群体进行精准定位。
• 产品创新：长租公寓将向共享居住（Co-Living）模式发展，强调社交空间、多功能设计、创意化和年轻化居住体验。
• 资产证券化：交易结构多采用“股+债”形式，底层资产为租金收入或物业所有权，资产打包上市将成为主流退出方式。
• 行业整合：随着市场参与者增多，行业整合与兼并趋势将加强，推动市场向规模化、专业化方向发展。