20160328-申万宏源-商贸零售行业深度报告_上海迪士尼开园在即_本地零售股蓄势待发_27页_1mb

上海迪士尼开园在即，本地零售股蓄势待发

核心内容概述

本报告分析了上海迪士尼乐园即将开园对本地零售业带来的影响，指出迪士尼效应将显著提升上海消费市场活力，带动零售公司业绩增长，并为相关股票带来投资机会。报告重点讨论了迪士尼游客的外溢效应、本地零售公司的物业价值提升、与迪士尼的合作机会以及投资建议。

主要观点与关键信息

1. 迪士尼集团与全球市场表现

• 迪士尼集团是全球最大的主题乐园运营商，2014年游客人数达1.34亿人次，年均增长约3%，位居全球第一。
• 全球五座迪士尼乐园中，奥兰多迪士尼面积最大，游客人数最多；东京迪士尼游客人数稳定，且具有较强的区域辐射效应；香港迪士尼游客人数虽少，但对当地零售业产生显著拉动作用。
• 迪士尼游客在园区内人均消费较高，如东京迪士尼每支出1元门票可带动1.35元额外消费，显示出强大的消费带动能力。

2. 上海迪士尼的商业前景

• 上海迪士尼是全球第六座、亚洲第三座、中国第二座迪士尼乐园，将于2016年6月16日正式开园。
• 该乐园位于上海浦东新区川沙新镇，占地3.9平方公里，拥有六大主题园区，多个项目为全球首发，具有独特的中国风情。
• 项目由华特迪士尼公司与上海申迪集团共同投资，总投资超过400亿元人民币。

3. 迪士尼对本地零售业的外溢效应

• 预计上海迪士尼开园后，稳定年客流将达到3500万人次，带动零售外溢约90亿元。
• 参考东京迪士尼与香港迪士尼的案例，迪士尼游客在园区周边产生大量消费，推动本地零售业增长。
• 上海世博会期间，零售外溢效果显著，为本地零售公司带来短期业绩提升。

4. 自有商业物业价值提升

• 上海本地零售公司拥有优质资产，物业重估价值高，如新世界、徐家汇、益民集团等。
• 香港迪士尼开园后，零售业楼宇价格和租金均显著上涨，说明迪士尼效应可带动商业地产价值提升。
• 上海商业用房价格和租金亦呈上升趋势，迪士尼开园将进一步提升核心商圈物业价值。

5. 借助迪士尼品牌，开展个性化零售

• 迪士尼拥有强大的品牌影响力和IP资源，可为本地零售公司带来品牌授权、门店合作等机会。
• 本地零售公司可利用迪士尼的全球影响力提升自身产品竞争力和销售额，如豫园商城、老凤祥等。

投资建议

• 重点推荐：与迪士尼有直接合作关系的公司，如豫园商城、老凤祥、百联股份等，这些公司因迪士尼效应可能带来更大的股价弹性。
• 次重点推荐：小市值且自有物业充足的公司，如新世界、徐家汇、益民集团、上海九百等，其股价可能因迪士尼效应而显著提升。
• 投资时机：根据历史经验，主题行情通常在开园前一年启动，前几个月达到顶峰，开园前后回落。因此，投资者应关注开园前的市场动向。

有别于大众的认识

• 市场可能低估迪士尼对本地零售业的长期积极影响，认为其对业绩提升有限。但报告指出，迪士尼不仅带来短期客流和消费增长，还将推动本地零售公司品牌升级和物业价值提升。
• 本地零售公司通过品牌授权、门店合作等方式可获得持续收益，而不仅仅是门票收入。

风险提示

• 核心假设风险：上海迪士尼游客数量不及预期，可能影响零售外溢效应的实现。
• 市场风险：整体经济环境变化可能对消费市场产生负面影响。

关键数据与图表

• 游客增长：迪士尼全球游客年均增长3%，上海迪士尼预计年客流3500万人次。
• 零售外溢：预计上海迪士尼将带来约90亿元的零售外溢，与世博会期间的230亿元外溢相比，仍有较大提升空间。
• 物业重估价值：新世界自有物业重估价值约159亿元，徐家汇约71.75亿元，益民集团约102亿元，均远高于当前市值。
• 品牌价值：迪士尼品牌价值在全球排名第19位，达429亿美元，具有强大的IP影响力。

结论

上海迪士尼开园将显著提升上海本地零售业的客流和消费水平，带动相关公司业绩增长。投资者应关注与迪士尼有直接合作的零售公司，以及拥有优质物业的中小市值公司，这些公司有望在迪士尼效应下获得更高的股价弹性。同时，需警惕游客数量不及预期等潜在风险。