20240326-华创证券-_宏观专题_美国地产_反弹or反转_——五大视角全扫描_13页_1mb

美国地产市场反弹或反转分析总结

核心观点

美国地产销售近期反弹主要由于按揭利率回落释放的积压需求，但这波反弹更可能为短期现象。鉴于按揭利率可能维持在较高水平，2024年地产销售更可能筑底企稳，而非趋势性的强劲回升。展望2-3年维度，伴随名义利率下行或居民适应高利率环境，以及适龄购房人口增长，地产周期向上概率较高。

五大视角扫描

买：居民潜在购房需求与购买能力

美国住房自有率处于中等偏高水平，需求未透支，且适龄购房人口将持续增长。居民杠杆率和债务杠杆率维持低位，按揭还款能力强（居民按揭债务偿还额占可支配收入比历史低位），支持潜在购房需求。

库：库存现状

新房库存和库销比处于历史高位，但二手房库存和库销比仍较低，处于2000年以来的绝对低位。库销比平衡水平约为5-6个月。

建：建筑业状况

建筑商信心偏弱，市场量价承压，但投入成本明显回落，就业修复推动供给约束基本解除。

融：按揭融资成本

30年固定按揭利率虽回落，但仍高于疫情前均值约3个百分点（当前约68%），锚定十年美债利率，因美联储降息受限，利率或维持在较高区间。

险：住宅市场风险

估值无泡沫（房价收入比、租金回报率中等偏低），购房群体信用资质未下沉，金融传染风险低（RMBS占比低、银行风险敞口可控）。

整体判断与展望

2024年美国地产销售反弹由利率回落驱动，类似去年年初，但按揭利率保持高位导致筑底企稳更可能。未来2-3年，名义利率下行或居民适应高利率，叠加人口增长，地产周期向上概率较大。

风险提示

美国经济、金融和通胀超预期，或居民更快适应高利率环境，可能导致地产走势不及预期。