【宏观专题】五大视角全扫描：美国地产：反弹or反转？-240326-华创证券-13页_1mb

美国地产市场分析：反弹or反转？

核心观点

美国地产销售在近期反弹，但主要是前期按揭利率回落带来的积压需求释放，利率仍处高位，故更可能筑底企稳而非趋势回升。未来2-3年，在名义利率下行或居民对高利率逐步适应的推动下，地产周期向上概率较大。

五大视角扫描

买：需求旺盛

• 住房自有率达65.7%，仍存在较大捉房需求。
• 适龄购房人口（25-44岁）未来十年将持续增长。
• 居民杠杆率和按揭债务杠杆率低位，偿还能力极强（按揭偿还占可支配收入比3.99%，为1980年以来最低）。

库：库存结构性矛盾

• 新房库存高，库销比约83个月，处于2000年以来的85%分位。
• 二手房库存低，库销比29个月，处于绝对低位。
• 自有和出租住房空置率均处历史低位。

建：供给约束缓解

• 建筑商信心偏弱，NAHB指数持续位于荣枯线以下。
• 主要建材成本明显回落，建筑业就业持续修复，供给约束基本解除。

融：融资成本高企

• 30年期固定按揭利率约6.8%，比疫情前中枢高3个百分点。
• 按揭利率锚定十年美债利率，后者难大幅下行，利率短期仍处高位。

险：风险可控

• 房价收入比中等偏高，名义租金回报率处于高位。
• 购房群体信用资质未显著下沉，止赎率低。
• RMBS占比较高但规模有限，大银行抗风险能力强。

2024年地产销售展望

• 当前市场基本面健康，但按揭融资成本高构成阻力。
• 2月销售反弹是积压需求释放，与去年年初类似。
• 美联储降息条件受限，十年美债难大幅下行，按揭利率或维持6%以上高位。
• 基准判断：2024年地产销售方可能筑底企稳，非趋势回升。

2-3年维度展望

在名义利率下行或居民适应高利率环境下，适龄购房人口增长将推动地产周期向上。

风险提示

美国经济、金融和通胀形势超预期，居民更快速适应高利率环境。