20210407-兴业研究-高管对话第95期_深圳市振业_集团_股份有限公司_6页_842kb

深圳市振业(集团)股份有限公司高管对话总结

核心内容

深圳市振业(集团)股份有限公司（以下简称“振业集团”）是深圳市国资委下属的国有控股房地产开发企业，成立于1989年5月，专注于城市综合建设服务，业务涵盖房地产开发、城市更新、工程项目管理等。公司在全国范围内布局，重点发展大湾区城市，如深圳、广州、惠州等，并逐步向其他区域扩展。

截至2020年9月末，公司注册资本为13.5亿元，控股股东和实际控制人为深圳市国资委，直接与间接持股比例合计为36%，外部评级为AA。截至2020年底，公司剔除预收账款的资产负债率为41.90%，净负债率为29.51%，全部债务为42.62亿元，现金短债比为2.37。集团人均创收和人均创利均居国内行业前列。

主要观点

1. 公司发展战略

• 振业集团以深圳为中心，重点布局大湾区，未来将继续推进高质量发展。
• 在“十四五”期间，集团将积极参与国资国企综合改革，加强资源配置，推动综合改革目标的实现。
• 通过股权类融资和合作，拓展土地储备和开发业务，实现资产扩容。

2. 融资结构与发债计划

• 集团目前以间接融资为主，包括银行贷款、开发贷、流动资金贷款等，资金成本较低。
• 由于监管政策收紧，集团开始尝试直接融资，如发行中期票据（中票）。
• 2021年集团计划在银行间市场发行9亿元中期票据，分两期进行，第一期5亿元，第二期4亿元，主要用于借新还旧，归还2018年发行的中票。
• 集团未来可能通过市属兄弟单位或股东方进行增信，以提升债券评级。

3. 土地获取与区域拓展

• 集团在长三角、珠三角、成渝地区积极参加土地竞拍，同时在已有布局的城市如西安、长沙、天津继续拓展土地储备。
• 2019年通过招牌挂方式在西安、天津获取土地，2020年在长沙拿地。
• 天津的异地投资项目均实现盈利，津海新区项目地价成本可控。

4. 旧改与棚改代建业务

• 集团专门设立棚改公司，参与深圳的旧改和棚改项目。
• 已与宝安、福田、罗湖等区政府签署战略合作协议，参与多个棚改项目，如宝安区37区项目。
• 棚改项目建成后移交政府，销售形式为保障房或限价房，不涉及商品房性质。

5. 股东支持与政策导向

• 股东方深圳市国资委对集团发展给予大力支持，特别是在综合改革和资源配置方面。
• 国资委成立集体资产管理处，统一管理村集体资产，集团将积极参与集体资产的运营、改造和经营。

6. 评级与财务考核

• 国资委对集团的财务绩效考核主要关注利润总额和净资产收益率，要求利润总额同比增长，净资产收益率提升。
• 集团有提升外部评级至AA+的计划，但目前尚未实现，需增加资产规模约100亿元。

关键信息

• 公司背景：深圳市国资委下属，国有控股上市公司，注册资本13.5亿元。
• 业务范围：房地产开发、城市更新、工程项目管理，全国性布局，重点在大湾区。
• 财务指标：剔除预收账款的资产负债率41.90%，净负债率29.51%，全部债务42.62亿元，现金短债比2.37。
• 融资策略：前期以银行间接融资为主，现逐步启动发债业务，主要用于借新还旧。
• 土地获取：积极拓展长三角、珠三角、成渝地区，同时在已布局城市继续拿地。
• 棚改与旧改：设立专门棚改公司，参与深圳及天津等地的代建项目，以保障房为主。
• 股东支持：国资委持续支持集团发展，推动综合改革，提升资产规模和评级。
• 未来规划：资产扩容目标明确，通过并购实现产业链延伸，涉及房地产上下游及新材料领域。

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