20210523-安信证券-房地产供应链_政策动态_监管影响与融资现状_8页_1016kb

房地产供应链融资分析总结

核心内容

房地产供应链融资分为标准化和非标准化两类。标准化产品主要包括在交易所发行的资产支持证券（ABS）和在银行间市场发行的资产支持票据（ABN），而非标准化产品则包括信托计划、资管计划、地方金交所债权融资计划等。当前，房地产供应链融资以标准化产品为主流，非标产品占比相对不高。

主要观点

1. 标准化与非标准化产品区别

• 标准化产品：满足央行定义的五个条件，包括等分化、信息披露充分、集中登记、公允定价、在合规市场交易。主要为ABS和ABN，受监管较严格。
• 非标准化产品：由信托机构、券商资管、基金子公司等发起，如私募资管计划。这类产品在2021年5月20日被中基协暂停备案，反映监管对非标融资的收紧。

2. 房地产供应链融资发展的原因

• 政策支持：政策鼓励发展供应链融资，将其作为支持小微企业融资的工具，通过嵌入核心企业（房企）信用，解决上游企业融资难问题。
• 房企自身需求：房企通过参与供应链融资可实现以下目标：
  • 延长付款账期：通过应收账款转让，延长资金回笼时间。
  • 隐藏有息负债：供应链融资不计入有息负债，有助于改善报表结构。
  • 降低税务成本：部分融资可计入建安成本，从而降低土地增值税等税费。

3. 融资现状与存量分析

• 截至2021年5月22日，房地产供应链ABS和ABN的存量合计为2020.7亿元，其中ABS存量为1949.3亿元，ABN为444.0亿元。
• 集中于大中型房企：TOP50房企的供应链ABS和ABN存量占比达89.0%，其中TOP10房企占比32.9%，TOP11-30占比26.9%，TOP31-50占比29.3%。
• ABS为主流：标准化产品中，ABS占比高达83.1%，ABN仅占16.9%。
• 主要房企数据：
  • 万科、远洋、碧桂园、龙湖、绿城等5家房企的供应链ABS和ABN存量超过100亿元。
  • 大多数房企供应链ABS和ABN余额不高，**76.0%**的主体余额低于30亿元。

关键信息

• 监管动态：2021年5月20日，中基协暂停基金子公司备案房地产供应链类产品，被认为是非标融资监管领域的“政策补丁”，此前非标产品不被纳入房地产融资监管。
• 政策影响：
  • 反映“房住不炒”基调未变，房地产融资持续受到规范。
  • 若进一步监管收紧，非标融资较多的房企再融资稳定性可能受影响。
  • 银行理财和保险机构可能面临更大的“欠配”压力。
• 风险提示：
  • 非标数据不可获得，存在统计不完整风险。
  • 房地产调控政策存在超预期风险，可能影响融资环境。

结构与趋势

• 产品结构：标准化产品以ABS为主，非标产品以资管计划为主。
• 融资趋势：2016年“930”政策后，房地产融资监管趋严，但供应链融资因其不直接涉及房企信用，一度未被严格监管，导致其发行量快速增长。
• 政策调整：2019年和2020年，ABS和ABN分别被限制为“借新还旧”，表明监管对房地产融资的进一步规范。

结论

房地产供应链融资在政策支持和房企需求驱动下快速发展，但随着监管趋严，非标产品面临政策限制，标准化产品则相对稳定。目前融资主要集中在大型房企，非标融资对中小房企影响较大，需关注政策变化对再融资能力和财务结构的影响。