2017-宏观固收房地产研究手册：房地产企业融资全梳理_30页-2mb

房地产企业融资全梳理总结

核心内容概述

本报告系统梳理了2006年以来我国房地产企业融资渠道的变化趋势，分析了房地产开发到位资金、融资受限情况、偿债压力与资金状况，并结合政策监管与市场变化，评估了房地产企业整体的资金状况及未来发展趋势。

主要观点与关键信息

1. 融资渠道变迁

房地产企业融资渠道经历了以下演变过程：

• 2006-2009年：以IPO、股票增发为主。
• 2009年底：“国四条”出台，股权融资受限，非标融资兴起。
• 2014年后：非标融资被定增取代。
• 2015-2016年：公司债新政推动债券融资放量。
• 2017年至今：融资收紧，信用债发行同比减少75%，回归银行贷款与信托融资。

2. 房地产开发到位资金

• 开发到位资金走势领先房地产投资1-3个月。
• 2017年2月到位资金明显回落，5月房地产投资出现拐点，领先关系依然存在。
• 其他资金（销售回款、债券融资）占比明显上升，达51.5%，成为主要来源。

3. 融资受限情况

• 国内贷款：房地产开发贷款占比提升，成为主要融资方式。
• 利用外资：美元债发行在一季度升温，但二季度起因政策收紧而放缓。
• 自筹资金：股权融资以增发为主，2017年1-5月同比减少80%。
• 非标融资：银行理财、私募资管、信托等受到政策限制，但信托仍保持增长。

4. 债券融资情况

• 信用债发行大幅缩量，同比减少75%，公司债和企业债缩量最为明显。
• 中票和短融成为主要替代品种，占比分别上升至47.2%和11.6%。
• 2019-2021年将迎来偿债高峰期，每年偿还额达4000-5000亿元。

5. 资金状况分析

• 房地产企业整体资金状况良好，货币资金处于历史最高位。
• 大小房企资金状况出现分化，大房企筹资现金流净额增长，小房企则明显恶化。
• 房地产企业短期偿债能力较强，流动比率和速动比率略有上升。

详细分析

一、房地产开发到位资金

• 定义与构成：房地产开发到位资金是统计局公布的反映房地产企业资金情况的重要指标，由国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金四类组成。
• 结构变化：其他资金占比超过一半，其中销售回款和债券融资为主要来源。
• 调控影响：房地产调控收紧后，到位资金随之回落，主因包括融资难度加大和融资意愿下降。

二、房地产企业融资受限

三、房地产企业偿债压力和资金状况

• 偿债高峰：2019-2021年将是房地产企业信用债偿还高峰期，每年偿还额达4000-5000亿元。
• 资金状况：截至2017年一季度末，上市房企货币资金合计8885亿元，处于历史高位。
• 大小房企分化：大房企资金状况改善，小房企资金状况恶化。

风险提示

• 经济下行超预期
• 房地产投资下行超预期

总结

房地产企业融资渠道在政策调控和市场变化下不断演变，2017年以来融资收紧，信用债发行大幅减少，融资重心回归银行贷款和信托。房地产开发到位资金领先房地产投资，资金状况整体良好，但大小房企分化明显。房地产行业集中度提升，大房企因融资能力强、信用资质好而受益，小房企则面临资金链压力，行业或将迎来新一轮洗牌。