固定收益专题报告：房企融资全解析-20211214-中泰证券-32页_1mb

房企融资全解析总结

核心内容

本文系统梳理了房地产企业（房企）的主要融资方式及其融资周期变化，分析了各融资渠道的现状及监管政策，并探讨了房企隐性负债的识别方式。通过分析，可以看出近年来房企融资环境持续收紧，融资渠道逐渐向经营性融资倾斜，同时隐性负债成为房企财务风险的重要组成部分。

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主要观点

1. 房企融资方式分类：

   • 外部筹资性融资：包括股权融资（IPO、增发、配股、股东直接出资、合作开发）和债权融资（银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷）。
   • 内部经营性融资：包括销售回款和应付款融资。

2. 资金来源分类：

   • 国家统计局将房企资金来源分为七类：国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金和各项应付款。
   • 2008年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比下降，其他资金及各项应付款占比上升，反映房企融资渠道收紧，资金来源逐渐依赖经营性融资。

3. 融资周期变化：

   • 房地产行业是强周期行业，受政策影响显著。
   • 2008年以来，经历了三次明显的小周期，分别在2008年9月、2011年12月和2014年5月出现政策放松，而在2009年6月、2013年1月和2016年9月出现政策收紧。
   • 2016年9月后，融资渠道全面收紧，银行贷款、信用债、非标融资、资产证券化和境外债均受到严格限制。

4. 各融资渠道现状：

   • 银行贷款：开发贷和并购贷仍是主要方式，但需满足“四三二”要求，且受房地产贷款集中度管理限制。
   • 信用债：仅限用于保障性住房建设，公司债主要用于借新还旧，政策对房企融资用途限制严格。
   • 非标融资：委托贷款和信托融资受到监管限制，规模持续萎缩。
   • 资产证券化：包括供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS及租金类ABS，近年来因政策收紧，发行受限。
   • 境外债：主要用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，受外汇监管影响较大。

5. 隐性负债识别：

   • 非并表公司常规性融资：项目公司融资形成的有息负债未计入房企报表，识别难度大。
   • 明股实债融资：包括集团层面和项目公司层面的融资，其中部分需计入有息负债。
   • 有息债务无息处理：部分有息债务未计入有息负债科目，如已出表ABS、应付账款、长期应付款等。

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关键信息

• 融资监管政策：2016年9月后，地产融资渠道全面收紧，银行贷款、信用债、非标融资、资产证券化及境外债均受到限制。
• “四三二”要求：即四证齐全、自有资金不低于开发项目总投资的30%、具备二级房地产开发资质，是房企融资的重要门槛。
• 隐性负债：主要体现在非并表项目公司、明股实债融资及有息债务无息处理三种方式，需在分析房企财务状况时重点关注。
• 政策影响：融资政策变化对房企资金链、拿地、销售及整体市场热度有重要影响，近期监管对房企融资行为加强了穿透式管理。

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风险提示

• 房企调控政策发生重大变化；
• 新冠疫情扩散超预期；
• 资料提取失误。

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总结

本文全面解析了房企的融资方式、融资周期变化、各融资渠道现状及隐性负债识别方法，为投资者提供了详尽的参考。随着房地产调控政策的持续收紧，房企融资环境日益严峻，融资方式逐渐向经营性融资转变，同时隐性负债成为房企财务风险的重要来源。投资者在分析房企财务状况时，需全面考虑其表外融资和隐性负债情况，以更准确评估其实际财务健康状况。