房地产行业房企融资全渠道透视：钱流进房地产了吗？-20190506-恒大研究院-36页_3mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

本报告主要探讨了2019年房地产企业融资渠道的变化与现状，分析了货币政策宽松背景下资金是否流入房地产行业，并评估了融资成本与规模的变化趋势。报告指出，尽管融资成本有所下降，但资金并未显著流入房地产行业，主要因为融资渠道仍受到严格监管。

主要观点

• 宽货币向宽信用传导逐步见效：2018年下半年以来，央行采取了一系列措施，如定向降准、TMLF等，使社融和M2增速企稳回升，融资成本下降。
• 资金并未显著流入房地产：虽然融资规模小幅上升，但主要为借新还旧，应对偿债高峰。房地产融资仍受限制，资金并未明显流入。
• 融资成本下降实为无风险利率降低：2018年以来，无风险利率下降推动整体融资成本下降，但房地产融资仍受监管影响，成本并未显著降低。
• 主要融资渠道变化：银行信贷、非标融资、境内证券市场融资、海外融资、应付款融资等渠道的规模和结构有所变化，其中银行信贷和应付款融资仍是主要来源。

关键信息

融资规模与成本

• 2018年底房企有息负债余额：20.3万亿元，预计2019-2021年集中到期。
• 信用债融资：2019年第一季度融资1810亿元，净融资规模仅为574亿元，显示融资未实质性改善。
• 融资成本：信用债平均发行利率从2018Q2的6.1%降至2019Q1的5.3%，AAA级公司债降至4.8%。

融资渠道分析

• 银行贷款：开发贷实行白名单制度，项目需满足“四三二”条件，不允许资金跨区域使用。2018年底开发贷余额10.21万亿元，同比增长26.1%。
• 非标融资：受资管新规影响，非标融资规模快速下降，2018年新增余额占比仅1%，较2017年回落13个百分点。
• 境内证券市场融资：2018年融资规模为8566亿元，占比4.2%。股权融资、信用债和资产证券化为主要形式。
• 海外融资：2018年合计融资3230亿元，2019年第一季度融资1507亿元，同比增长2.3倍。主要通过发行美元债和海外债券。
• 应付款融资：2018年占比18.4%，主要包括应付工程款和其他应付款。

政策影响

• 银行监管加强：2017年12月银信业务新规、2018年1月委贷新规、2018年5月资管新规等，均对房地产融资产生限制。
• 非标融资受限：非标融资规模下降，银行理财投资非标余额从2017年的4.6万亿元降至2018年的5.6万亿元。
• 信托融资：2018年房地产信托新增8710亿元，同比下降21.5%。融资门槛未降低，一般要求房企销售排名前50。

风险提示

• 房地产融资政策超预期收紧：可能导致部分房企资金链断裂。
• 房地产市场超预期回落：影响房企销售回款和融资能力。
• 融资收紧导致部分房企资金链断裂：增加行业风险。

融资渠道变化趋势

• 银行信贷：小幅回暖，但门槛仍高，开发贷利率上浮10%-40%。
• 非标融资：规模明显下降，委贷余额减少1.6万亿元。
• 信托融资：规模回升，但融资门槛未降低，主要投向核心地段项目。
• 公司债融资：规模大幅上升，成本下降，主要用于借新还旧。
• 资产证券化：火爆后迅速降温，2019年2月融资规模大幅下降。
• 海外融资：规模持续攀升，主要用于偿还债务。

结论

在货币政策稳健宽松的背景下，房地产行业并未显著受益，融资规模回升主要为借新还旧。由于监管严格，房地产融资并未出现实质性改善，融资成本的下降主要是无风险利率降低所致。未来房地产融资政策和市场走势仍需关注，以防范潜在风险。