20220220-国金证券-华润万象生活-01209.HK-2021业绩超预期_今年也有望稳健增长_3页_1mb

华润万象生活(01209.HK) 买入 (上调评级) 总结

核心内容概述

本报告对华润万象生活（01209.HK）的2021年业绩及未来增长潜力进行了分析，并上调了其投资评级为“买入”。报告指出，公司2021年业绩超预期，主要得益于住宅物业管理规模扩大、商业运营服务收入提升以及第三方外拓项目的增加。同时，公司通过并购进一步增强了其在物业管理领域的竞争力。

主要观点

业绩表现

• 2021年归母净利润同比增速：预计为105%-115%，高于市场一致预期（88%）。
• 营业收入：2021年达到83亿元，同比增长22.3%；预计2022年和2023年分别增长35.5%和33.9%。
• 归母净利润：2021年为17亿元，预计2022年和2023年分别为22亿元和28亿元，增速分别为28.4%和26.7%。
• 每股收益：2021年为0.75元，预计2022年和2023年分别为0.96元和1.22元。
• ROE：2021年为12.4%，预计2022年和2023年分别为14.8%和16.8%，显示公司盈利能力持续增强。

商业运营表现

• 全国购物中心2021年销售业绩整体向好，多个万象城表现优于行业平均水平，如深圳、沈阳、杭州、厦门万象城销售额同比增速分别为30%、21%、57%和50%。
• 高端购物中心受益于消费分化，推动公司商业运营服务收入增长。

并购进展

• 公司于2022年1月宣布收购中南物业和禹洲物业的100%股权，合计在管面积达7017万平方米，相当于公司2021年上半年总在管面积的58%。
• 并购预计在2022年上半年完成并表，为公司业绩提供有力支撑。

财务指标

• P/E：2021年为49.1倍，预计2022年和2023年分别为38.2倍和30.2倍。
• P/B：2021年为6.1倍，预计2022年和2023年分别为5.6倍和5.1倍。
• 每股经营性现金流净额：2021年为0.96元，预计2022年和2023年分别为1.16元和1.50元，显示公司现金流状况良好。

投资建议

• 基于超预期的业绩表现，上调盈利预测，并给予2023年35倍PE估值，目标价为51.28港元/股。
• 预计未来6-12个月内股价上涨幅度将超过15%，对应“买入”评级。

关键信息

2021年财务数据

• 营业收入：83亿元，同比增长22.3%。
• 归母净利润：17亿元，同比增长108.7%。
• 毛利：26.47亿元，毛利率提升至31.9%。
• 净利率：20.6%，显著提升。

2022-2023年预测

• 营业收入：预计2022年为112.49亿元，2023年为150.64亿元。
• 归母净利润：预计2022年为21.91亿元，2023年为27.76亿元。
• 每股收益：预计2022年为0.96元，2023年为1.22元。

估值分析

• 目标价：51.28港元/股，对应2023年35倍PE。
• PE/EBITDA：2021年为57倍，2022年为44倍，2023年为35倍。
• PEG：1.3倍，显示公司估值具有成长性。

风险提示

• 外拓进度不及预期。
• 并购整合不及预期。
• 疫情反复影响购物中心销售表现。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

附录：财务预测摘要

损益表（人民币百万元）

• 主营业务收入：2021年8300，2022年11249，2023年15064。
• 毛利：2021年2647，2022年3454，2023年4513。
• 净利润：2021年1707，2022年2191，2023年2776。

现金流量表（人民币百万元）

• 经营活动现金净流：2021年2195，2022年2657，2023年3415。
• 投资活动现金净流：2021年1270，2022年-789，2023年-730。
• 筹资活动现金净流：2021年-580，2022年-67，2023年-75。

资产负债表（人民币百万元）

• 资产总计：2021年21482，2022年24112，2023年27643。
• 负债股东权益合计：2021年21482，2022年24112，2023年27643。
• 负债/股东权益：2021年-84.7%，2022年-90.7%，2023年-97.4%。

比率分析

• ROE：2021年12.43%，预计2022年和2023年分别为14.78%和16.85%。
• 总资产收益率：2021年7.95%，预计2022年和2023年分别为9.09%和10.04%。
• 投入资本收益率：2021年87.22%，预计2022年和2023年分别为112.92%和147.78%。

市场数据

• 收盘价：44.20港元。
• 流通港股：2282.50百万股。
• 总市值：100886.50百万元。
• 年内股价最高最低：54.20/32.10港元。
• 恒生指数：24327.71。

假设与结论

• 公司凭借强大的商管运营能力和稀缺性，未来增长确定性强。
• 估值合理，具有较高的成长潜力。
• 预计未来6-12个月内股价上涨幅度将超过15%，建议投资者关注。

特别声明

• 本报告由国金证券股份有限公司发布，仅限中国大陆使用。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告中涉及的数据和信息来源于公开资料，国金证券对其准确性和完整性不作保证。