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图说资产证券化产品：2025年9月市场分析

政策背景：REITs发行获五部门支持

近期，“十五五”规划建议稿提出推动房地产行业高质量发展，商务部等五部门发布《城市商业提质行动方案》，强化对商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs）的支持。政策旨在盘活存量资产，优化融资结构，推动商业地产领域发展。当前消费基础设施类REITs快速扩容，未来仍有较大发展空间。

发行情况：市场活跃度大幅提升

2025年9月，全市场共发行299期资产证券化产品，规模合计2.68万亿元，较上月增长43%。

• REITs与类REITs产品：
  • 公募REITs存量规模2,019亿元。
  • 类REITs中基础设施类产品规模4,348亿元，总规模约6,368亿元。
  • 消费基础设施类REITs发行规模302.58亿元，底层资产以购物中心为主。
• 分层比例：
  • 基础资产如应收账款、棚改/保障房等次级分层比例不超过10%，但不良贷款类产品次级比例较高。
  • 发行成本方面，小额/微小企业贷款、保单质押类产品成本较高，个人汽车贷款成本较低。

市场结构：银行间与交易所均增长

• 银行间市场：
  • ABS产品规模增长72%，发行量38期，优先级AAAsf评级，票面利率最高达2.8%。
  • 不良贷款类产品规模占比较高，发行成本仍最高。
• 交易所市场：
  • ABS成交1.05万亿元，较上月激增41%。类REITs交易活跃，租赁资产、应收账款类产品为主。

二级市场：交投活跃度提升

• 银行间市场：
  • 成交额提升至203.78亿元，小额贷款类资产成交活跃。
• 交易所市场：
  • 成交超1万亿元，成交额同比显著增加，类REITs类产品表现突出。

要点总结

1. 政策鼓励下，REITs与消费基础设施类REITs快速扩容，商业地产回暖机会显著。
2. 不良贷款类产品竞争激烈，发行成本分化明显。
3. 银行间市场近年保持温和增长，交易所市场二次增长，资产端多样化是趋势。
4. 受消费复苏缓慢影响，底层资产经营风险需持续关注。