2017-物流地产，白银时代弄潮儿_23页_1mb

物流地产行业分析报告总结

核心内容

物流地产作为地产行业的重要子领域，具有高增长、高回报的特点。其主要聚焦于高标准仓库的开发与运营，相较于传统物业，物流地产在租金回报率、增长速度等方面表现突出。从2010年至2015年，物流地产的复合增速达到 $46%$，远超同期住宅、商业等其他物业类型。此外，物流地产的租金回报率也高于其他类型物业，一般在1个百分点以上。在核心城市如上海，高标准仓库的年化回报率可达 $34%$ 左右。

主要观点

• 物流地产前景广阔：物流地产是当前地产行业中最具前景的子领域，其发展与零售电商、第三方物流及现代制造业密切相关。随着电商渗透率的提升，物流地产需求持续增长。
• 高标准仓库提升效率：高标准仓库因选址、设计和布局的优势，能够显著提升物流效率并节约物流费用，预计可为整个物流流程节约约 $20%$ 的费用。
• 国内需求旺盛：国内零售行业增速维持在 $10%$ 以上，电商的快速发展进一步推动物流地产需求增长。预计仅电商一项即可支撑物流地产以 $40%$ 的增速发展5年。
• 行业空间巨大：与美国相比，中国的人均仓储面积仅为美国的八分之一，长期来看，中国物流地产仍有巨大的发展空间。
• 汇率与利率环境有利：人民币贬值与低利率环境为国内资本进入物流地产行业提供了有利条件，降低了资金成本，提升了回报率。

关键信息

• 行业增速：2010年至2015年，物流地产复合增速为 $46.1%$，远高于其他物业类型。
• 投资回报率：在出租+出售模式下，核心城市高标准仓库年化回报率约为 $34.9%$。
• 需求来源：物流地产需求主要来自零售电商、第三方物流和现代制造业。
• 行业格局：目前物流地产市场主要由外资主导，但国内资本正在快速进入，如平安不动产和万科。
• 市场空间：预计未来高标准仓库将占据仓储总量的 $20%$，发展至少有7~10倍的空间。

投资建议

• 推荐公司：东百集团（600693，增持）
• 建议关注公司：中储股份（600787）、南山控股（002314）

风险提示

• 利率大幅上升：将增加资金成本并影响资产出售时的售价，进而影响利润。
• 经济增速大幅下滑：可能降低对物流地产的需求。

行业与公司数据概览

行业数据

• 全国通用仓面积：截至2015年底，全国通用仓仓储面积约9.55亿平米。
• 高标准仓占比：2015年底，高标准仓库约占通用仓总面积的 $2%$。
• 高标准仓供应增速：2015年高标准仓库供应增速达 $54%$。
• 行业回报率：在出租+出售模式下，高标准仓库预计回报率可达 $34.9%$。
• 行业政策支持：物流地产受到政策大力支持，相关行业政策自2013年起陆续出台。

图表目录

• 图1：高标准仓库示例
• 图2：高标仓储节约物流费用约 $20%$
• 图3：物流地产增长速度远超传统物业
• 图4：出租+出售模式运行机制
• 图5：2015年底全国通用仓面积
• 图6：仓储业固定资产投资增速
• 图7：高标准仓占比
• 图8：高标准仓供应增速
• 图9：2016年行业前五供应面积
• 图10：2015年行业前十市场份额
• 图11：2015年底主要城市高标准仓库存量
• 图12：全国主要物流片区平均租金增长
• 图13：2015年第四季度物流地产空置率
• 图14：2015年第四季度写字楼空置率
• 图15：国内零售行业增速
• 图16：网购规模增长
• 图17：中美仓储面积对比
• 图18：人民币贬值周期
• 图19：2014年11月以来多次降息
• 图20：平安不动产成都空港物流园区
• 图21：万科物流地产拿地布局
• 图22：东百集团营收和利润
• 图23：东百集团毛利率和净利率
• 图24：东百集团物流地产布局
• 图25：中储股份营收和利润
• 图26：土地收储为中储股份带来收益
• 图27：中储股份股权结构
• 图28：南山控股营收和利润
• 图29：南山控股毛利率和净利率
• 图30：南山控股拟吸收合并深基地B进程

行业评级

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率 $5%$ 以上）
• 公司评级：东百集团（增持），中储股份、南山控股（未评级）

分析师声明

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确反映了其个人看法和判断，与分析师薪酬无直接或间接关系。

免责声明

本报告由东方证券股份有限公司制作及发布，仅供客户使用，不构成投资建议，客户应自行承担投资风险。