房地产行业头部房企月报（3月）：销售修复延续，拿地聚焦确定性地块-20230414-华创证券-18页_1mb

房地产行业月报总结（2023年4月14日）

核心内容

2023年3月，房地产行业整体表现疲弱，但头部房企销售修复趋势延续，投资与融资行为趋于谨慎。销售、拿地与融资三方面均体现出国央企与民企之间的明显分化，同时高能级城市成为市场复苏的主要区域。

主要观点

销售修复趋势延续，房企分化持续

• 销售数据：3月监测的16家头部房企销售面积同比上涨12%，销售金额同比上涨23%，主要受益于疫情后积压需求释放及政策宽松导向。
• 国央企表现突出：国央企销售面积同比上涨46.3%，销售金额同比上涨49.3%，远高于非国央企的-17.3%与-14.6%。
• 销售均价上涨：3月销售均价同比上涨10%，量价增速分化减小，显示低能级城市市场有所好转。
• 房企表现差异：越秀地产销售金额同比增长257%，表现最为突出；而碧桂园、融创、新城等房企销售仍面临较大压力。

投资聚焦高能级城市，谨慎扩储

• 拿地行为：3月16家头部房企拿地金额同比上升15%，环比上升36%，拿地集中于高能级城市，尤其是长三角地区。
• 投资强度：3月土地投资强度小幅回升至8%，反映房企对高能级城市的关注。
• 拿地楼面价与溢价率：3月平均楼面价15013元/平，溢价率上涨至8.9%，为2021年9月以来最高水平。中海与万科拿地楼面价分别达28431元/平与26237元/平，均高于其销售均价。

融资缓慢修复，部分房企偿债压力较大

• 融资情况：3月全行业境内信用债发行量677亿元，与去年同期基本持平；境外融资仅23亿元，同比下降86%。
• 国央企融资优势：国央企凭借信用优势，融资成本保持低位，招商蛇口、保利发展、华润置地发债利率分别为2.29%、2.61%、2.95%，均低于3%。
• 偿债压力：部分房企面临较大偿债压力，如碧桂园、融创、金地等，2023年到期债务占比分别接近50%、29%、37%。

关键信息

• 销售目标：招商蛇口、越秀、中海、华润置地等头部房企公布了2023年销售目标，均表现乐观。
• 政策支持：各城市政策延续宽松导向，支持刚性及改善性住房需求，推动市场回暖。
• 融资支持：国央企融资成本保持低位，股权融资放开将进一步放大其优势。
• 风险提示：微观传导机制失灵，房企缩表现象仍未结束。

投资建议

• 震荡行情：预计2023年房地产行业仍将呈现震荡格局，建议基于估值左侧布局。
• 推荐方向：
  1. 高能级城市复苏：关注在高能级城市土储占比高或2022年逆势拿地的公司。
  2. 国央企估值修复：国央企在销售、拿地、融资端均有优势，推荐关注其估值修复机会。
  3. 建立护城河：关注逐步建立护城河的公司，如越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。

风险提示

• 微观传导机制失灵，房企缩表现象仍未有效终结。

行业数据概览

相关研究报告

1. 《房地产行业周报：合肥、郑州放松限购，新房二手房热度回落》（2023-04-11）
2. 《地产销售数据的三层观察——地产周思考(3)》（2023-04-10）
3. 《供给侧“剩者为王”的逻辑瑕疵——地产周思考（2）》（2023-04-07）

团队介绍

• 组长/首席研究员：单戈（中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验）
• 助理研究员：许常捷（同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验）

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%-10%
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%-5%
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上