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彩生活服务集团 (1778:HK) 评级调整与财务分析总结

核心内容

彩生活服务集团于2018年8月13日发布盈喜，预计2018年上半年股东应占溢利将同比增长超过60%。同时，公司被重新纳入恒生港股通指数，有助于提升其在内地投资者中的可交易性。尽管公司表现强劲，但分析师将公司评级由“买入”下调至“增持”，并调整了盈利预测和目标价。

主要观点

• 盈利表现：公司2018年上半年预计净利同比增长超过60%，主要受益于增值服务增长及万象美物业并表带来的业绩贡献。
• 市场表现：公司股价年初至今上涨65%，而同期恒生国企指数下跌7%。当前估值为13倍2019年预测市盈率，低于行业平均的19倍。
• 评级调整：由于多数利好因素已反映，分析师将公司评级由“买入”下调至“增持”，并上调目标价至9.4港币，对应15倍2019年预测市盈率。
• 估值与同业对比：
  • 绿城服务（02869:HK）当前估值为26倍19年PE，评级为“Outperform”。
  • 中海物业（02669:HK）当前估值为18倍19年PE，评级为“BUY”。
  • 公司当前估值为13倍19年PE，处于较低水平，具有一定的上升空间。

关键信息

财务数据（2016-2020年预测）

万象美物业收购

• 收购时间：2018年第一季度完成收购，自2018年第二季度开始并表。
• 财务表现：万象美物业2017年前10个月实现净利2.35亿元，全年预计净利2.82亿元，毛利率33%，净利率19%。
• 管理费对比：万象美物业平均管理费为6.0元/平米/月，远高于彩生活平均1.0元/平米/月，显示其高端市场定位。
• 对毛利率的影响：由于万象美物业主要采用包干制管理（毛利率较低），可能对彩生活整体毛利率造成一定压力。

恒生港股通指数调整

• 纳入时间：2018年8月10日被纳入恒生港股通指数，预计9月初开始交易。
• 投资者持股变化：此前因被调出港股通，内地投资者持股比例从5.27%降至3.14%。此次重返港股通，将重新开放交易渠道。

目标价与盈利预测调整

• 目标价调整：从8.0港币上调至9.4港币，对应19年目标市盈率15倍。
• 盈利预测调整：
  • 2018年每股净利预测从0.45元下调至0.40元（同比增长25%）。
  • 2019年每股净利预测从0.52元下调至0.50元（同比增长25%）。
  • 2020年每股净利预测从0.57元下调至0.55元（同比增长10%）。

业务模式与合作

• 合作模式：
  • 金融服务：与平安等大型金融机构合作，提供理财增值服务。
  • 商品服务：与京东合作，提供线上产品供应；与顺丰合作，提供线下配送服务。
  • 生活服务：通过“E-Repair”提供维修服务，订单量超过15,000单。
• 孵化模式：
  • 住房服务：提供住房银行和租赁服务，管理20,000套自住房产。
  • 电梯维护：管理约70,000部电梯，其中约70%来自第三方社区。
  • 节能服务：覆盖1,600个社区。
  • 停车管理：覆盖1,000个社区。

估值与市场地位

• 公司估值：当前13倍19年PE，低于行业平均19倍。
• 同业对比：
  • 绿城服务：26倍19年PE，评级“Outperform”。
  • 中海物业：18倍19年PE，评级“BUY”。
  • 彩生活：13倍19年PE，评级“Outperform”。

其他关键信息

• 市值：截至2018年8月10日，市值为11,173亿港币。
• 流通股数：1,329亿股。
• 汇率：人民币对港币汇率为1.15。
• 52周高低价：9.25/4.41港币。

总结

彩生活服务集团凭借增值服务的增长和万象美物业的并表，实现了显著的盈利提升，但其毛利率因收入结构变化而承压。尽管如此，公司估值仍处于较低水平，且目标价上调至9.4港币，提供约12%的上升空间。分析师认为，公司具备较强的业务扩展潜力，但需关注高收益理财增值服务可能带来的风险。整体来看，公司仍具有一定的投资吸引力，但评级调整反映出对当前市场环境和公司前景的谨慎态度。