房地产行业：越南房地产深度观察，越南是十年前的中国吗？-20190118-天风证券-11页_2mb

越南房地产深度观察总结

核心内容

越南房地产市场近年来成为投资热点，尤其受到中国投资者的青睐。2018年进入胡志明楼市的外国人中，中国占比近30%。该报告通过对比越南与十年前中国在多个经济和社会指标上的相似性，分析越南房地产市场是否具备类似中国十年前的上涨潜力。

主要观点

• 越南房地产市场经历三轮周期，呈现出振荡上涨的趋势。
• 当前越南房地产市场供需两旺，去化率高达80%，但豪华住宅供应紧缺。
• 租金收益率较高，但随着竣工率上升，预计未来会有所下降。
• 越南城镇化水平接近2000年的中国，未来城镇化将推动房地产市场增长。
• 越南城市规划和交通建设水平接近1995年的中国，但建设速度较慢。
• 越南房价以本币计价已接近或超过十年前的中国水平，但美元计价仍处低位。
• 越南盾汇率波动及杠杆限制，对外国投资者的收益率产生压制作用。

关键信息

越南房地产历史

1. 高速腾飞期（2004-2008）

   • GDP平均增速超过7%
   • 汇率相对稳定在16000 VND/USD
   • M2增速超过32%，CPI同比增速达19.9%
   • 房地产销量创出天量，超过1万套，公寓均价突破1千美金/平，最高达1650美金/平

2. 调整衰退期（2009-2013）

   • 加息加税导致房价下跌37%
   • 汇率贬值近26%，达到20828 VND/USD
   • 政府降息恢复至9%，鼓励越侨购房，销量一度暴增至1.3万套

3. 健康发展期（2014-2018）

   • GDP恢复至6.4%
   • 房地产销量在2015年放宽政策后暴涨至3万套
   • 2018年房价恢复至1210美金/平，本币价格达3523万越南盾/平，较2008年上涨约20%

越南房地产现状

• 供需两旺，2018年新推盘30792套，销量31083套，去化率81%
• 库存量偏低，不足一年，豪华住宅供应仅占2%
• 租金收益率平均6.7%，部分新开发区可达8%，但预计未来会下降
• 外国投资者占比高，2018年通过CBRE购房的客户中，中国占比45%，韩国22%，美国5%
• 购房者目的以投资为主，其中58%用于转租，22%用于转售，20%用于自住

越南房地产趋势

• 人口结构类似2007年的中国，首次购房人口占比32.9%
• 收入水平接近2006年的中国，越南2016年人均可支配收入为1603美元
• 城镇化率接近2000年的中国，越南2018年城镇化率约36%
• 城市规划类似1995年的中国，胡志明市地铁1号线仍在建设中
• 房价绝对水平接近2006年的中国，如CENTENNIAL楼盘均价1.3万美金/平

风险提示

• 越南经济不及预期可能导致房地产市场发展受阻
• 越南盾汇率贬值可能影响外国投资者的收益
• 杠杆限制使得越南房地产投资的融资难度大于中国

投资建议

• 从本国居民视角看，越南本币计价房价仍有上涨空间
• 从外国投资者视角看，需关注汇率波动及融资成本，收益率可能受限
• 未来十年越南房地产市场可能无法达到中国当前的成就，需谨慎评估

附注

• 本报告由天风证券研究所发布
• 投资评级为“强于大市”，维持不变
• 本报告内容仅供参考，不构成投资建议