20140909-广发证券-房地产行业_成交整体平稳复苏_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2014年第36周，中国房地产市场整体呈现平稳复苏态势，但不同城市表现分化。一线城市成交面积环比下降22%，其中北京跌幅最大，达43%；二线城市成交面积微幅上升1%，部分城市如大连、东莞和哈尔滨涨幅超过50%。整体来看，房地产市场仍面临一定的去化压力，但信贷政策的放松为市场注入了一定活力。

主要观点

• 成交分化：一线城市成交面积大幅下滑，二线城市微幅上升，珠三角地区表现优于环渤海和长三角地区。
• 库存压力：全国15城市库存指数高位企稳，去化速度有所提升，但房价持续下跌，8月百城住宅均价环比下降0.59%，连跌4月，预计降价趋势将持续至年底。
• 信贷政策松动：监管层允许已上市房企在银行间市场发行中期票据用于普通住宅开发，部分城市放宽公积金政策，杭州首付比例降至六成，房贷政策有所松动，为“金九银十”销售旺季提供支撑。
• 市场预期：行业评级为“买入”，但需关注成交恢复速度是否快于市场预期。

关键信息

一、整体成交情况

• 一线城市：成交面积63.76万平米，环比下降22%，北京跌幅最大，达43%。
• 二线城市：成交面积303.72万平米，环比上升1%，大连、东莞和哈尔滨涨幅均超50%。
• 区域表现：
  • 环渤海地区：除济南和大连外，其余城市成交均下滑。
  • 长三角地区：除杭州外，其他城市成交环比均为负。
  • 珠三角地区：广州和深圳成交环比下降10%和16%，但东莞成交环比上升51%。
• 2013年与2014年周均成交对比：
  • 北京：2013年周均24.31万平米，2014年周均14.32万平米，同比-41%。
  • 大连：2013年周均5.53万平米，2014年周均4.65万平米，同比-36%。
  • 杭州：2013年周均15.22万平米，2014年周均12.12万平米，同比-20%。

二、整体库存情况

• 库存指数：全国15城市库存指数高位企稳，北京库存在9月3日出现陡增。
• 去化速度：推盘量回调，去化速度提升，12城市去化提速。
• 房价趋势：8月百城住宅均价环比下降0.59%，连跌4月，预计降价趋势将持续至年底。
• 政策支持：部分城市如无锡、青岛、兰州等地放开限购，杭州出台购房补贴政策，北京、杭州、苏州等地成交明显提升。

三、地产公司市场表现

• 重点公司：广发地产组合包括万科A、保利地产、招商地产、阳光城、冠城大通、中南建设和泰禾集团，组合保持不变。
• 股价表现：大部分公司股价周度上涨，部分公司如泛海控股、新华联等维持“持有”评级。
• 公司动态：
  • 万科A：8月实现销售面积140.3万平米，销售金额152.4亿元。
  • 保利地产：8月实现销售金额1709亿元，销售额同比增长显著。
  • 招商地产：8月销售额432亿元，同比增长。
  • 金地集团：8月销售额450亿元，去化速度提升。
  • 泰禾集团：8月销售额250亿元，P/E下降27%。
  • 阳光城：8月销售额250亿元，P/E下降2%。

四、重点城市商品房市场跟踪

• 北京：8月成交量创5个月新高，以价换量效果显著。
• 青岛：自9月1日起放开市南区、市北区、李沧区、崂山区144平米以下住房的限购政策。
• 上海：自10月1日起放宽公积金提取条件，每月最高可提取2300元。
• 杭州：8月成交量创年内新高，多数银行下调二手房首付比例至六成。
• 苏州：限购松绑后销量增长10%，房价下跌2.36%。
• 广州：推出13宗地块，推动市场活跃。
• 东莞：成交面积环比增长51%，表现突出。
• 南昌：成交面积环比增长45%，表现强劲。
• 福州：成交面积环比增长1%，但去化时间下降27%。

风险提示

• 成交恢复速度慢于市场预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内股价变动介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 分析师：乐加栋（S0260513090001）
• 邮箱：lejiadong@gf.com.cn
• 电话：021-60750620

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