【城市进入研究】嘉兴城市进驻报告（桐乡市）_21页_2mb

桐乡市进驻市场研究报告总结

核心内容概述

本报告围绕桐乡市的经济、人口、交通、城市规划及房地产市场发展等方面展开分析，重点探讨桐乡市在长三角区域中的市场潜力、发展趋势及面临的风险。桐乡市作为嘉兴下辖县市中经济实力较强的第二位，具备一定的房地产发展潜力，但市场封闭性较强，客户来源以本地及周边乡镇为主，外来投资客户相对较少。

主要观点

经济结构

• 桐乡市经济实力位居嘉兴县市第二，仅次于海宁市。
• 产业结构以纺织、机电电子产品、高新技术产业园及劳动密集型产业为主。
• 第三产业占比最高，城市处于成熟期，消费能力强，高端消费群体量大，对房地产行业形成有力支撑。

人口特征

• 桐乡市城市人口数量与海宁市相当，外来人口占比近两成。
• 外来人口以产业人口为主，消费能力较弱，对房地产行业支撑有限。

交通优势

• 桐乡市与杭州交通联系最为便利，通勤时间短。
• 未来将建设嘉兴军民合用机场，进一步增强与上海的连接，提升城市吸附力。
• 相较于海宁，桐乡在交通上稍逊，但具备较好的发展潜力。

城市规划

• 桐乡市实施“一市三城，一城五区”的城市发展战略，重点发展中心城区、北部休闲水乡及西部特色小镇。
• 城市向东、向北扩展，提升中心城区对周边乡镇的吸附力。
• 激活市场的主要区域为城北及振东板块，规划发展为城市重点。

关键信息

房地产市场发展

• 桐乡市房地产市场自2016年起进入快速发展阶段，年成交量达165万方。
• 2016年11月成交均价突破万元，政府随后出台备案价限制，控制在8000元/平方米以内，但实际成交价上浮20-30%。
• 产品类型以公寓为主，市场认可度高；住宅为市场购买主力，商业及办公产品面临较大风险。

土地市场

• 2016年至今，桐乡市共成交42幅含住宅用地，总建筑面积约180万平方米，平均楼板价为4148元/平方米。
• 外来房企如中梁、碧桂园、招商等自2016年7月开始进入市场，对土地价格产生显著影响。
• 土地成交以拍卖为主，市场透明度较高。

客户来源与置业目的

• 主力客户来源为本地客户及周边乡镇客户（占比70%），辅助客户为杭州、上海客户（占比30%）。
• 置业目的以自住为主（60%），投资需求占40%。

市场调控政策

• 嘉兴启动非户籍“限购、限贷”政策，嘉善率先出台限购政策，其他县市随后跟进。
• 桐乡市于2017年4月19日出台限购政策，政策评价为本地刚需受保护，溢出型投资需求受抑制。

市场趋势

• 桐乡市房地产市场整体趋势稳定，成交量与价格在政策调控下保持平稳。
• 2017年3月商品房成交规模创新高，市场热度持续。

机会与风险分析

市场潜力

• 城市扩容及政策去库存推动市场发展，本地及周边乡镇购买力释放。
• 受上海、杭州楼市热潮影响，区域房地产市场发展迅速。

机会分析

• 住宅市场潜力最大，其次为低密度住宅，商业和办公产品次之。
• 城市规划为市场提供长期发展动力，尤其是中心城区扩展和交通建设。

风险预测

• 外地房企进入增加市场竞争，土地成本上升，利润空间受限。
• 市场相对封闭，外来投资客户较少，未来内部竞争激烈。
• 县域自身需求有限，高土地价格下，房地产行业面临一定压力。

总结

桐乡市作为嘉兴市经济实力较强的县市，具备一定的房地产发展潜力，市场以住宅为主，消费能力强，高端客户群体较大。然而，市场封闭性较强，外来投资客户较少，且受政策调控影响，市场发展受到一定限制。未来随着交通及城市规划的推进，桐乡市有望进一步承接上海外溢客户，提升市场活跃度与吸引力。