20160908-兴业证券-2016年地产中报总结之二_楼市暖洋洋_房企喜洋洋_11页_1mb

2016年地产中报总结：楼市暖洋洋，房企喜洋洋

核心内容

2016年上半年，中国房地产行业整体呈现回暖趋势，销售和投资均有所回升，去库存效果显著。然而，行业内部分化严重，大型房企表现优于中小房企，市场集中度进一步提升。房企在营收和销售回款方面表现良好，但拿地成本上升导致毛利率和净利润增速下滑。同时，房企的资产负债率有所下降，但长期债务增加，整体财务结构优化。

主要观点

行业整体表现

• 市场回暖：2016年上半年，商品房累计销售面积达到64302万平方米，同比增长28%，其中4月增速高达37%，创2014年以来新高。
• 投资回升：地产投资明显反弹，6月末房屋新开工面积累计77537万平方米，同比增长15%。
• 去库存加快：全国商品房待售面积在6月末减少至71416万平方米，比2月末减少2515万平方米。

城市与企业分化

• 城市分化：一线城市表现较好，但二季度后受调控影响增速放缓；二三线城市总体上涨，但分化加剧。
• 企业分化：销售份额向大型房企集中，top30房企销售额市占率达31%，为2009年以来最高值。大型房企凭借融资与运营能力优势及项目布局，占据更多市场份额。

财务表现

• 营收增长：地产行业平均营业收入达36亿元，同比增长50%。
• 销售回款提速：销售商品与提供劳务获得现金同比增速维持高位，一季度和中期同比增幅分别为60%和58%。
• 利润下滑：行业归母净利润同比增速为15%，低于2015年中的17%；毛利率首次跌破30%。
• 资产负债率下降：2016年中期房企资产负债率为74%，较上年同期下降5%；剔除预收账款后的资产负债率为57%，同样呈现下行趋势。
• 债务结构优化：短期债务占比下降至15%，货币资金覆盖率增至1.25倍，短期偿债能力提升；长期债务总额上升至9642亿元，占比达38%，主要受新开工面积增加影响。

关键信息

增长与下滑并存

• 营收与销售回款：大幅增长，显示行业景气度提升。
• 毛利率与净利润：受拿地成本上升影响，呈现下滑趋势。

现金流变化

• 经营性现金流：由负转正，显示销售回款改善。
• 投资性现金流：大幅负向扩张，反映新增地产投资提速。
• 自由现金流：显著收窄，显示投资压力加大。
• 筹资性现金流：大幅上升，反映房企融资需求增加。

行业数据图表

• 图表1：2016年商品房销售面积累计同比均高于去年同期水平。
• 图表2：2016年百城住宅价格指数趋势性上扬。
• 图表3：一线城市房价增长迅猛，二季度后开始放缓。
• 图表4：Top30房企销售额占比不断体现，大型房企享受项目布局优势明显。
• 图表5：上半年商品房待售面积不断减少。
• 图表6：上半年房地产市场投资明显反弹。
• 图表7：上半年房屋新开工面积整体回暖。
• 图表8：2016年中地产行业营业收入增速远高于去年同期。
• 图表9：销售回款现金同比维持高位，且优于同期，亦表明行业营收端持续改善。
• 图表10：扭亏地产企业整体增加。
• 图表11：归母净利润增速于2016年中回落。
• 图表12：毛利率与净利率走势相近，均在2016年中下滑。
• 图表13：利润被动压缩主要源于拿地成本走高。
• 图表14：总资产500亿以上公司营收情况均改善，但多数企业毛利率在拿地成本走高影响下减少。
• 图表15：资产负债率及剔除预收账款后，均于2016年中呈现回落。
• 图表16：短期债务整体回落。
• 图表17：长期债务走高或与上半年新开工扩容有关。
• 图表18：短期债务下滑VS长期债务走高。
• 图表19：营收短期改善与债务规模下滑，债务负债能力整体增强。
• 图表20：经营性现金流由负转正。
• 图表21：投资性现金流净额于2016年中负向扩张。
• 图表22：自由现金流负向收窄。
• 图表23：筹资性现金流于2016年中扩张。
• 图表24：500亿以上上市公司自由现金流情况。

投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。

联系方式

• 分析师：唐跃、黄伟平、罗婷、左大勇、王涵
• 研究助理：池光胜、李蕙荃、李豫泽
• 联系方式：tangyue@xyzq.com.cn
• 销售经理：
  • 上海地区：罗龙飞、盛英君、杨忱、王政、王溪、李远帆、顾超、胡岩
  • 北京地区：朱圣诞、肖霞、刘晓浏、吴磊、何嘉
  • 深圳地区：朱元彧、李昇、杨剑、王维宇
  • 海外地区：刘易容、徐皓、张珍岚、曾雅琪、赵新莉
  • 港股机构销售服务团队：丁先树、郑梁燕、阳焓、王子良、孙博轶
• 地址：
  • 上海：上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦12层（200135）
  • 北京：北京西城区锦什坊街35号北楼601-605（100033）
  • 深圳：福田区中心四路一号嘉里建设广场第一座701（518035）
  • 香港：香港中环德辅道中199号无限极广场32楼3201室
• 传真：
  • 上海：021-38565955
  • 北京：010-66290220
  • 深圳：0755-23826017
  • 香港：(852)3509-5900

信息披露

• 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。
• 客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。

分析师声明

• 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师。
• 以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。
• 本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。
• 本人不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。

法律声明

• 兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。
• 本报告仅供本公司客户使用。
• 本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。
• 客户应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司网站刊载的完整报告为准。
• 本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送、发布、可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区、国家或其他管辖区域的公民或居民。
• 本公司销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。
• 本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。
• 本报告信息来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。
• 本报告内容力求客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考。
• 报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。
• 兴业证券股份有限公司可能持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。
• 因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。
• 投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。
• 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。
• 未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。
• 未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。