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国金宏观宋雪涛 | 楼市的双重分化总结

核心内容

2026年5月以来，中国经济的分化趋势进一步加剧，表现为外需强于内需、“硅基”好于“碳基”。在此背景下，楼市进入磨底期，呈现出**“天”、“地”资产与中腰部资产的分化以及成交价与挂牌价的分化**两大特征。

一、“天”、“地”资产与中腰部资产的分化

主要观点

• “地”资产（小户型、低总价）最先止跌，价格已基本企稳，且在部分城市出现回升。
  • 例如，上海微型户型二手房价格自2025年12月中旬以来上涨3.3%。
  • “地”资产通常具有较高的租金回报率，其金融属性已充分释放，刚需自住属性开始支撑房价。
• “天”资产（大户型、高总价）则在5月以来逐渐止跌，主要集中在科技产业发达的城市。
  • 深圳大户型和豪华户型分别反弹1.1%和0.8%，北京、武汉等城市的别墅价格也有所回升。
  • “天”资产的止跌主要受益于**“硅基通胀”和AI产业带来的财富效应**，但其租金回报率较低，因此依赖实际利率下行和科技红利支撑。

关键信息

• “天”、“地”资产与中腰部资产的分化解释了地产销售与居民信贷数据的背离。
• 居民在保持首付不变的情况下，更倾向于购买“地”资产，导致部分群体从中腰部资产转向“地”资产。

二、成交价与挂牌价的分化

主要观点

• 当前二手房市场呈现出挂牌价仍在下跌，而成交价已止跌回升的分化现象。
• 这种分化是楼市止跌的必经阶段，即成交价先见底，挂牌价随后见底。
• 从全国范围看，多数城市成交价已触底回升，而挂牌价仍处于下跌阶段。

关键信息

• 重点追踪的24个城市中，5月成交价环比上涨的城市从4月的7个增至13个，触底回升的城市从15个增至19个。
• 成交议价率并未下降，表明市场底部筹码正在被出清。
• 6-8月将进入缩量磨底阶段，对当前成交价予以确认。

楼市分化背后的驱动因素

主要观点

• 科技产业趋势和实际利率下行是“天”资产止跌的关键驱动因素。
• 刚需支撑是“地”资产止跌的主要原因，同时部分投资需求因拆迁期权而流入。
• 政策调整和租金上涨也在一定程度上支撑了楼市底部修复。

关键信息

• 香港楼市止跌经验显示，当涨跌比达到0.7时，房价止跌并出现小幅回升；涨跌比达到0.8以上则进入上行区间。
• 上海、深圳的涨跌比已接近0.7，进入止跌回升阶段；北京、广州的涨跌比仍处于0.6区间，仍处磨底期。
• 深圳的止跌速度较快，6月第2周涨跌比已达0.8，类似香港2025年6月前的蓄力期。

政策空间与预期

主要观点

• 当前政策重心尚未完全转向稳增长，但已有迹象表明政策将更注重修复居民资产负债表和稳定房地产市场。
• 商贷利率大幅下调可能性较低，但公积金贷款利率下调是值得期待的政策方向。

关键信息

• 《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》赋予住建部更多自主权，为公积金贷款利率下调提供了政策空间。
• 上海等地的政策实践表明，提高公积金贷款额度可有效降低购房者的实际贷款成本，带动房价止跌回升。
• 公积金存贷利差仍有压缩空间，最大降幅可达90BP。
• 若年内公积金贷款利率下调30BP及以上，将有助于多数城市楼市止跌回稳。

风险提示

• 政策定力超预期：若中央层面地产政策持续缺位，楼市磨底期可能延长。
• 购房者信心修复不足：居民收入和就业预期偏弱，可能影响市场回暖节奏。
• 经济结构分化加剧：可能导致“天”、“地”资产与中腰部资产价格走势差异扩大。

总结

当前楼市分化明显，分为“天”、“地”资产与中腰部资产的结构性分化，以及成交价与挂牌价的阶段性分化。前者反映了不同资产类型的市场表现差异，后者则是市场底部修复的必经过程。楼市止跌趋势的确认，依赖于政策重心的转变和科技产业的持续发展。深圳作为科技产业聚集地，有望率先走出磨底期，进入右侧行情。而公积金贷款利率的下调仍具政策空间，或成为推动楼市修复的重要工具。整体来看，楼市在政策与经济双重因素推动下，存在止跌回稳的潜力，但需警惕政策缺位与信心修复不足带来的风险。