20260623-国金证券-地产专题分析报告_楼市的双重分化_11页_1mb

报告摘要

证券研究报告总结：楼市的双重分化

核心内容概述

当前5月以来，中国经济分化加剧，外需强于内需、“硅基”好于“碳基”的格局进一步强化，房地产市场也进入磨底期，并出现两大重要分化：一是“天”、“地”资产与中腰部资产的分化；二是成交价与挂牌价的分化。

一、“天”、“地”资产与中腰部资产的分化

主要观点

“地”资产（小户型、低总价）最先止跌，价格已小幅反弹，主要由刚需自住属性支撑，金融属性已充分释放。
“天”资产（大户型、高总价）主要集中在科技产业发达的城市，如深圳、上海、苏州等，其止跌主要受“硅基通胀”和AI产业带来的实际利率下行与财富效应驱动。
中腰部资产需求萎缩，导致居民购房总价由中腰部资产滑落至“地”资产，反映购房意愿和杠杆使用的变化。

关键信息

深圳的大户型和豪华户型房价较底部反弹1.1%和0.8%，是“天”资产止跌的代表。
上海的中大户型房价已回升0.1%，北京和广州的别墅价格分别回升0.3%和0.8%。
“天”资产租金回报率偏低，但科技牛市和实际利率下行支撑其止跌。

二、成交价与挂牌价的分化

主要观点

成交价已率先止跌，是房价企稳的充分必要条件。
挂牌价仍小幅下跌，但部分城市已出现回升，反映市场底部筹码逐步出清。
成交价与挂牌价走势分化是楼市止跌的必经阶段，表明市场正在从下跌周期向止跌周期过渡。

关键信息

2021年7月以来，成交价经历三次环比转正，前两次由外部政策驱动，第三次为估值底部自然企稳。
5月全国成交价环比微涨0.01%，表明市场止跌趋势初现。
深圳、厦门、武汉等城市成交价由跌转涨，上海、苏州延续回升，北京、无锡等部分城市成交价由升转降。

三、一线城市与香港楼市对比

主要观点

深圳楼市止跌速度加快，涨跌比已达到0.8，类似香港2025年6月前的蓄力期。
上海涨跌比在0.7附近，对应香港2025年4-5月的走势。
北京和广州涨跌比仍低于0.7，处于磨底震荡阶段。

关键信息

涨跌比是衡量房价走势的重要领先指标，当涨跌比达到0.6时进入磨底期，0.7以上则进入止跌回升阶段。
香港楼市止跌的三大驱动因素：房价深度调整、放松楼市限制政策、租金上涨，多数条件已在内地实现。
Hibor利率的快速下行是关键差异，其导致房贷利率低于净租金回报率，带动购房者信心修复。

四、政策空间与公积金利率调整

主要观点

商贷利率大幅下调可能性较低，但公积金贷款利率的下调仍具政策空间。
公积金贷款利率的调整权限已由央行交还给住建部，地方实践表明其对楼市有明显提振作用。
公积金存贷利差仍有较大压缩空间，若年内下调30BP以上，将有助于多数城市房价修复。

关键信息

2024年公积金增值收益达1489.7亿元，其中仅23%用于必要支出，其余可用于降低贷款利率。
上海“沪七条”政策将公积金贷款额度上限提高至240万元，有效降低购房者的负债成本，推动房价止跌回升。

五、未来展望

主要观点

6-8月全国楼市将进入缩量磨底阶段，对当前成交价予以确认。
若成交价持续维持在0附近或环比上涨，楼市止跌趋势将延续，房价有望在9、10月加速修复。
若成交价再度下跌，磨底期可能延长，但不会出现急跌，因刚需支撑仍存。

关键信息

成交价和挂牌价的分化是楼市止跌的必经过程，未来需关注成交价走势。
深圳因科技牛市和高总价房产金融属性，有望率先走向右侧。

风险提示

政策定力超预期，可能延缓楼市修复进程。
购房者信心修复程度低于预期，可能影响市场回暖。
经济结构分化加剧，导致“天”、“地”资产和中腰部资产价格走势差异扩大。

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