20260623-国金证券-楼市的双重分化_国金宏观张馨月_11页_1mb

报告摘要

楼市的双重分化总结

核心内容

当前中国房地产市场正经历“天”、“地”资产与中腰部资产的结构性分化，以及成交价与挂牌价的阶段性分化。这种分化既是市场调整的自然结果，也受到宏观经济、政策导向和产业趋势的深刻影响。

主要观点

一、“天”、“地”资产与中腰部资产的分化

“地”资产（小户型、低总价）：
- 以刚需和自住为主，金融属性已释放完毕。
- 2026年3月起止跌，部分城市如上海已反弹3.3%。
- 拆迁期权和租金回报率支撑其价格回升。
“天”资产（大户型、高总价）：
- 以科技产业相关的城市为主，如深圳、上海、苏州等。
- 房价在2026年5月开始止跌，但主要集中在高“科”含量城市。
- 租金回报率偏低，但“硅基通胀”和科技红利推动实际利率下行，增强购房意愿。
中腰部资产：
- 价格仍在下跌，需求萎缩明显。
- 与“地”资产相比，缺乏支撑因素，面临更大的调整压力。

二、成交价与挂牌价的分化

成交价已见底回升：
- 2026年5月全国二手房成交价环比微涨0.01%，表明价格体系趋于稳定。
- 多数城市成交价触底回升，但挂牌价仍在小幅下跌。
议价率未下降：
- 挂牌价与成交价的分化是市场底部筹码出清的结果。
- 随着无效供给价格回落，有效供给价格逐渐上升。
未来走势：
- 若成交价持续回升，房价将加速修复；若再次下跌，则可能延长磨底期。
- 一线城市如深圳、上海已进入止跌阶段，涨跌比接近或超过0.7，表明市场开始企稳。

关键信息

市场分化原因：
- 宏观经济结构分化（外需强于内需、“硅基”好于“碳基”）。
- 政策重心从调结构转向稳增长。
- 科技产业红利与金融属性推动“天”资产止跌。
价格企稳信号：
- 成交价已触底反弹，是房价企稳的充分必要条件。
- 挂牌价仍处调整期，但未来可能逐步趋同。
政策空间与效果：
- 公积金贷款利率调整空间较大，可作为稳定市场的政策工具。
- 一线城市已出台定向优化购房资格政策，如北京、上海、深圳。
- 《求是》提出加快修复居民资产负债表，稳定房地产市场。
风险提示：
- 政策定力超预期。
- 购房者信心修复不足。
- 经济结构分化加剧。

政策与市场展望

短期趋势：
- 6-8月将进入缩量磨底阶段，确认当前成交价格。
- 深圳有望成为率先走向右侧的城市，上海、苏州等城市也在逐步止跌。
中长期因素：
- 新动能扩散与旧动能反哺是楼市分化收敛的关键。
- 若公积金贷款利率下调30BP以上，可对多数城市起到类似香港的政策提振效果。
参考案例：
- 香港楼市在2025年4-6月因Hibor利率下行带动房价止跌回升，提供了一个可借鉴的路径。

总结

楼市的双重分化反映了市场在不同资产类别和价格层次上的调整差异。从“地”资产到“天”资产，再到中腰部资产，房价走势呈现明显的结构性差异。成交价的企稳是市场底部确认的关键信号，而挂牌价的调整则是市场逐步消化库存的过程。政策层面，公积金利率的调整空间较大，是未来稳定市场的潜在工具。一线城市率先止跌，科技与金融因素推动其价格修复，而全国范围内的分化则取决于政策重心的转变与经济结构的优化。

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