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中国金茂（00817.HK）研究报告总结

核心内容

中国金茂是一家背靠中化集团的大型综合房地产开发商，业务涵盖房地产开发与销售、土地一级开发、商务租赁及高级酒店运营。公司2015年合约销售额达303亿元，位列中国房地产销售排名第27名。2016年8月12日，首次评级覆盖给予买入评级，目标价为3.46港元，较现价2.36港元有47%的上升空间。

主要观点

• 业务多元化：公司拥有四大核心业务板块，分别为房地产开发与销售、土地一级开发、商务租赁及高级酒店运营，各具特色，相互支持，共同推动业绩增长。
• 品牌优势：房地产开发聚焦核心城市，主打中高端住宅产品，品牌溢价显著，销售均价达25211元/平米，高于行业平均水平。
• 土地一级开发：公司参与长沙梅溪湖和南京青龙山等大型项目，土地储备优质，土地出让金额逐年增长，业务毛利率较高。
• 商务租赁：公司持有位于城市核心区域的优质商用物业，出租率高，租户稳定，租金收入增长潜力大。
• 高级酒店运营：公司运营多家高端酒店，入住率稳定，适应消费升级趋势，未来三年酒店业务将保持温和增长。
• 母公司支持：中化集团为公司提供强大后盾，公司获得三大评级机构高评级，融资成本较低，融资能力强。
• 盈利预测：预计2016-2018年归属上市公司股东核心净利润分别为37.9亿、46.9亿和57.1亿元，分别同比增长32%、23.7%和21.6%。
• 估值分析：根据NAV折让法计算，公司每股NAV为5.77港元，目标价3.46港元相当于40%的折让，对应2016-2018年PE为9.57、7.9和6.5倍。

关键信息

公司概况

• 业务范围：房地产开发与销售、土地一级开发、商务租赁、高级酒店运营。
• 土地储备：截至2015年底，总土地储备为1079万平米，其中权益土地储备为822万平米。
• 核心城市布局：在北京、上海、南京、深圳等13个城市开展业务。
• 品牌系列：金茂府、金茂悦、金茂墅、金茂湖、金茂山、金茂湾等，定位中高端。

股东结构

• 控股股东：中化集团，持股53.97%。
• 主要股东：新华人寿保险（9.5%）、新加坡GIC（7.01%）、华平投资集团（7.16%）。
• 高级酒店分拆上市：金茂酒店（6139.HK），中国金茂持股66.53%。

投资亮点

• 房地产开发及销售：聚焦核心城市，销售均价高，毛利率高于行业平均水平。
• 土地一级开发：贡献超额收益，土地出让金额逐年增长，毛利率达40%。
• 商务租赁：持有优质稀缺资产，出租率高，租户稳定，毛利率达90%。
• 高级酒店运营：适应消费升级趋势，酒店入住率稳定，未来有新增酒店计划。
• 母公司实力雄厚：中化集团为公司提供强大支持，融资成本低，融资便利。

财务分析及盈利预测

• 2015年财务指标：营业收入221.1亿港元，同比下降25.2%；核心净利润37.89亿港元，净利率23.1%。
• 2016-2018年盈利预测：营业收入分别为35.384亿、41.775亿和48.374亿港元；核心净利润分别为3.794亿、4.692亿和5.708亿港元。
• 毛利率：2016-2018年分别为35.9%、36.8%和37.8%，逐步提升。
• 净负债率：低于60%，财务风险低；平均融资成本为5.4%，处于行业较低水平。

估值与评级

• NAV计算：公司每股NAV为5.77港元，目标价3.46港元，相当于40%折让。
• PE估值：2016-2018年PE分别为9.57、7.9和6.5倍，显著低于行业平均水平。
• 评级：首次评级覆盖给予买入评级，预期股价有47%上升空间。

风险提示

• 宏观经济风险：房地产行业与宏观经济紧密相连，增速可能低于预期。
• 政策风险：房价增速过快可能引发限购、限贷政策。
• 土地一级开发风险：受地方政府供地政策影响，开发周期长，前期投入大。
• 酒店运营风险：受经济状况和人均可支配收入影响。

总结

中国金茂凭借其多元化的业务布局、强大的央企背景以及优质土地储备，展现出良好的发展潜力。公司各业务板块协同发展，尤其是土地一级开发和商务租赁业务，为公司提供了稳定的收益来源。根据财务预测，公司未来三年盈利增长显著，且估值明显低于其资产净值，具备较大的上升空间。尽管面临宏观经济和政策风险，但公司具备较强的抗风险能力和成长潜力，建议投资者关注其长期投资价值。