20250610-开源证券-保利发展-600048.SH-公司信息更新报告_高能级城市重点深耕_行业销售排名保持第一_6页_1mb

报告摘要

保利发展 (600048.SH) 高能级城市重点深耕，行业销售排名保持第一

核心内容

保利发展在2025年5月的签约销售金额和面积同比均出现下滑，但其在行业销售排名中依然保持第一。公司继续在高能级城市深耕，重点布局一线城市，同时保持融资渠道畅通，发行第二期中期票据30亿元。分析师维持“买入”投资评级，认为公司盈利能力和市场地位稳固。

主要观点

销售表现：2025年5月，公司签约销售金额为285.12亿元，同比下降19.26%；签约面积为130.41万平方米，同比下降16.93%。1-5月累计签约金额为1161.61亿元，同比下降11.54%；累计签约面积为561.2万平方米，同比下降24.96%。
销售均价提升：尽管签约面积和金额下降，但公司销售均价显著上升，5月销售均价为21863.35元/平方米，同比增长20.29%；1-5月累计销售均价为20698.68元/平方米，同比增长17.87%。
行业排名：根据克而瑞数据，2025年1-5月公司全口径销售排名全行业第一，显示其在行业中的领先地位。
土地获取：2025年5月，公司新获取6宗地块，权益总地价102.65亿元，主要分布在一线及二线城市的高能级区域。1-5月公司累计获取21宗地块，对应土地款419.7亿元，权益土地款356.2亿元，同比分别下降40.5%和36.8%。
融资能力：2025年1-5月，公司公开市场融资总额为94.57亿元，其中中期票据发行50亿元，公司债发行7亿元。5月公司发行第二期中期票据，规模30亿元，票面利率2.15%，期限三年。
盈利预测：预计2025-2027年公司归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元，EPS分别为0.47、0.55、0.63元，当前股价对应PE估值分别为17.2、14.9、13.0倍。
财务指标：公司资产负债率持续下降，2025E为72.5%，净负债比率下降至57.2%。ROE从2023年的5.3%提升至2027E的3.1%。

关键信息

销售数据：2025年5月签约金额、面积同比下降，但均价显著上升。
拿地情况：公司持续深耕高能级城市，一线城市拿地占比达43.9%，二线城市占比49.3%。
融资情况：公司融资渠道畅通，发行中期票据30亿元，票面利率2.15%。
盈利预测：预计2025-2027年公司归母净利润稳步增长，EPS逐年提升。
估值指标：PE估值逐年下降，2027E为13.0倍，显示公司估值逐渐合理。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

附表数据摘要

附表1：公司月度签约销售金额（亿元）

月份	签约销售金额	同比变化	累计签约销售金额	累计同比变化
2024年1月	203.23	-31.21%	203.23	-31.21%
2024年5月	353.14	-13.53%	1313.22	-33.23%
2025年5月	285.12	-19.26%	1161.61	-11.54%

附表2：公司月度签约销售面积（万平方米）

月份	签约销售面积	同比变化	累计签约销售面积	累计同比变化
2024年1月	118.8	-35.41%	118.8	-35.41%
2024年5月	194.3	-26.02%	747.83	-34.99%
2025年5月	130.41	-32.88%	561.2	-24.96%

估值与财务比率

指标	2023A	2024A	2025E	2026E	2027E
营业收入(%)	23.4	-10.1	-13.7	-16.1	-8.4
归母净利润(%)	-34.1	-58.6	13.5	15.5	14.4
毛利率(%)	16.0	13.9	13.1	14.1	15.8
净利率(%)	3.5	1.6	2.1	2.9	3.6
ROE(%)	5.3	2.8	2.4	2.7	3.1
P/E(倍)	8.1	19.5	17.2	14.9	13.0
P/B(倍)	0.5	0.5	0.5	0.5	0.5