20220925-光大证券-百城土地成交月度跟踪报告（2022年8月）_百城土地成交降幅持续收窄_地产金融泡沫化势头实质性扭转_17页_2mb

行业研究总结：2022年8月房地产市场分析

核心内容概述

2022年8月，中国房地产市场呈现出一定的复苏迹象，尤其在土地成交方面。百城土地成交面积和总价均出现同比和环比的改善，但房地产金融泡沫化势头已实质性扭转，市场分化持续。

主要观点

1. 土地成交情况

• 8月数据：百城土地成交面积为14,466万平方米，同比增加25.6%，环比下降9.4%；成交总价为2,337亿元，同比增加9.4%，环比下降43.7%。
• 1-8月累计数据：百城土地成交面积为9.8亿平方米，累计同比-18.7%；成交总价为19,362亿元，累计同比-40.0%。
• 地方政府性基金收入：1-8月全国政府性基金预算收入同比下降25.5%，其中国有土地使用权出让收入同比下降28.5%。

2. 房企新增土地获取

• 8月TOP50房企拿地：新增土地价值总计720.03亿元，同比下降81.4%，环比下降67.6%；新增土地面积为605万平方米，同比下降91.6%，环比下降49.2%。
• 1-8月累计：TOP50房企新增土地价值累计9,438.43亿元，累计同比下降61.1%；新增土地面积累计7,262万平方米，累计同比下降80.0%。

3. 分能级城市土地成交分化

• 一线城市：8月成交面积290万平方米，同比+1.9%；成交总价596亿元，同比+85.2%；成交均价20,583元/平方米，同比+81.8%；溢价率8.60%。
• 二线城市：8月成交面积616万平方米，同比+1.9%；成交总价372亿元，同比+85.2%；成交均价6,033元/平方米，同比+81.8%；溢价率0.65%。
• 三四线城市：8月成交面积2,469万平方米，同比-10.1%；成交总价848亿元，同比-37.6%；成交均价3,433元/平方米，同比-30.6%；溢价率2.30%。

关键信息

4. 土拍市场动态

• 二轮土拍：截至9月23日，20城完成二轮土拍，合计供应447宗涉宅地块，成交419宗，成交率93.7%；成交面积3,985.4万平方米，成交总价5,332.4亿元，溢价率2.9%。
• 三轮土拍：5城完成三轮土拍，合计供应87宗涉宅地块，成交83宗，成交率95.4%；成交面积747.6万平方米，成交总价1,394.1亿元，溢价率2.1%。

5. 土地类型成交结构

• 住宅类：8月成交面积2,509万平方米，同比-22.5%；成交总价1,398亿元，同比-5.7%。
• 商服类：8月成交面积1,512万平方米，同比+16.7%；成交总价256亿元，同比-25.0%。
• 商住类：8月成交面积867万平方米，同比+659.8%；成交总价417亿元，同比+445.9%。
• 工业类：8月成交面积9,155万平方米，同比+40.5%；成交总价231亿元，同比+23.2%。

6. 政策环境

• 政策支持：2022年政策持续释放积极信号，包括5年期LPR下调、保障房贷款不纳入集中度管理、预售监管资金新办法等，推动“α风险”修复。
• “因城施策”：5月15日央行与银保监会调整按揭政策，省级市场可自主确定按揭加点下限，促进需求。
• “保交楼”：7月28日政治局会议提出“保交楼”，8月住建部等联合出台措施支持交付。

投资建议

• 关注企业：建议关注优质龙头房企，如万科A、保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、越秀地产、中国金茂等。
• 市场趋势：随着疫情好转，房地产行业供需有望回暖，市场情绪逐步修复。

风险分析

1. 政策推进不及预期：房地产宽松政策落地效果可能不及预期，影响信心和销售回暖。
2. 市场需求不及预期：就业恶化或居民收入下降可能抑制购房需求。
3. 项目竣工不及预期：疫情反复可能拖慢施工进度，影响企业业绩兑现。
4. 多元化业务不佳：宏观经济变化或竞争加剧可能影响房企多元化业务表现。
5. 信用风险：房企债务到期高峰与“三道红线”政策可能导致部分企业信用风险上升。

附录：重点上市公司

• 万科A、万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港等。