20220213-光大证券-房地产（地产开发）_百城土地成交月度跟踪报告（2022年1月）-土地市场观望情绪浓厚_1月百城土地成交缩量22__13页_1mb

行业研究总结：2022年1月土地市场与房地产行业分析

核心内容

2022年1月，中国房地产市场整体表现疲软，百城土地成交面积和价格均出现显著下滑。数据显示，1月百城土地成交建面为9,485万平方米，同比减少21.6%；成交总价为1,125亿元，同比减少61.8%；成交均价为1,186元/平方米，同比减少51.3%。此外，未成交土地宗数占比达到83%，较2021年12月的130%有所回落，但整体市场仍处于观望状态。

主要观点

1. 土地市场整体表现

• 成交量与价格：1月百城土地成交面积和价格同比大幅下降，反映出市场整体疲软。
• 房企拿地意愿：TOP50房企新增土地价值同比下降67.8%，新增土地建面同比下降50.4%，显示主流房企对土地市场的信心不足。
• 区域分化：一线城市住宅类土地无成交，三四线土地市场也趋冷，而二线城市住宅类土地成交有所回暖。

2. 分城市能级分析

• 一线城市：住宅类土地无成交，成交均价为0元/平方米，成交溢价率为0.0%。
• 二线城市：住宅类土地成交面积为462万平方米，同比减少72.8%；成交总价为268亿元，同比减少73.4%；成交均价为5,797元/平方米，同比微降2.2%。
• 三四线城市：住宅类土地成交面积为1,861万平方米，同比减少24.0%；成交总价为470亿元，同比减少42.9%；成交均价为2,525元/平方米，同比减少24.9%。

3. 土地类型表现

• 住宅类土地：成交面积为2,074万平方米，同比减少33.2%；成交总价为629亿元，同比减少59.8%。
• 商服类土地：成交面积为823万平方米，同比减少42.0%；成交总价为149亿元，同比减少70.4%。
• 商住类土地：成交面积为249万平方米，同比减少82.7%；成交总价为109亿元，同比减少83.2%。
• 工业类土地：成交面积为5,973万平方米，同比微增3.9%；成交总价为171亿元，同比减少6.1%。

关键信息

• 政策支持：2021年四季度以来，房地产行业流动性逐步修复，央行降准释放长期资金1.2万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好。
• 市场动态：2022年1月20日，央行、银保监会出台政策鼓励并购贷款业务，支持优质房企兼并收购困难房企的优质项目。
• 行业趋势：房地产税试点和购房限制措施有望逐步退出，支持居民合理购房需求。
• 资本市场表现：2022年开年，优质龙头房企表现亮眼，如万科A上涨10.77%，万科企业上涨19.98%，中国海外发展上涨34.62%，中国金茂上涨32.22%。

投资建议

• 重点推荐：万科A、万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股。
• 建议关注：金地集团、招商蛇口、龙湖集团、越秀地产。
• 政策预期：随着一季度降息的预期，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望进一步支持，资本市场对优质房企的信心将提升。

风险分析

• 外部因素：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦可能影响居民收入和信贷扩张。
• 内部因素：房企“三道红线”政策叠加债务集中偿还期，部分房企信用风险增加，现金流管理能力弱的房企债务违约风险上升。

附录：重点上市公司列表

估值方法的局限性说明

本报告所含分析基于假设，不同假设可能导致结果差异。所采用的估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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