20210719-光大证券-百城土地成交月度跟踪报告（2021年6月）_上半年百城土地成交缩量17_6月未成交占比骤升_14页_1mb

行业研究总结：2021年上半年百城土地成交情况

核心内容

2021年上半年，全国百城土地成交面积同比减少17%，但成交均价同比上涨23%。6月未成交土地宗数占成交土地宗数的单月比例骤升至37%，为近年来新高，显示市场活跃度下降，土地市场承压。

主要观点

1. 成交量与价格走势

• 成交面积：1-6月累计成交5.38亿平方米，同比减少16.8%。
• 成交总价：累计成交2.2万亿元，同比增长2.2%。
• 成交均价：累计为4015元/平方米，同比增长22.9%。
• 6月单月数据：成交面积10995万平方米，同比减少32.0%；成交总价4679亿元，同比减少17.3%；成交均价4256元/平方米，同比上涨21.8%。

2. 未成交土地占比骤升

• 单月比例：6月未成交土地占成交土地的单月比例为37%，显著高于5月的16%。
• 累计比例：1-6月未成交土地占成交土地的累计比例为16%，较1-5月的11%有所上升。

3. 按城市能级拆分

• 一线城市：
  • 成交面积：4942万平方米，累计同比+5.5%。
  • 成交总价：4582亿元，累计同比+16.0%。
  • 成交均价：9272元/平方米，累计同比+10.0%。
• 二线城市：
  • 成交面积：23441万平方米，累计同比-14.4%。
  • 成交总价：10798亿元，累计同比+5.3%。
  • 成交均价：4606元/平方米，累计同比+23.0%。
• 三四线城市：
  • 成交面积：25446万平方米，累计同比-22.1%。
  • 成交总价：6320亿元，累计同比-10.3%。
  • 成交均价：2448元/平方米，累计同比+15.2%。

4. 住宅类土地成交结构

• 一线城市：
  • 成交面积：2377万平方米，累计同比-1.6%。
  • 成交总价：3934亿元，累计同比+20.0%。
  • 成交均价：16550元/平方米，累计同比+22.0%。
• 二线城市：
  • 成交面积：13297万平方米，累计同比-6.6%。
  • 成交总价：9559亿元，累计同比+6.1%。
  • 成交均价：7189元/平方米，累计同比+13.6%。
• 三四线城市：
  • 成交面积：10440万平方米，累计同比-31.0%。
  • 成交总价：5381亿元，累计同比-10.0%。
  • 成交均价：5154元/平方米，累计同比+30.4%。

5. 按土地类型拆分

• 住宅类：
  • 累计成交面积17075万平方米，同比减少4.6%。
  • 累计成交总价13792亿元，同比增长23.1%。
  • 累计成交均价8077元/平方米，同比增长29.0%。
• 商服类：
  • 累计成交面积4622万平方米，同比减少28.3%。
  • 累计成交总价1765亿元，同比减少7.9%。
  • 累计成交均价3819元/平方米，同比增长28.4%。
• 商住类：
  • 累计成交面积9039万平方米，同比减少34.9%。
  • 累计成交总价5082亿元，同比减少28.0%。
  • 累计成交均价5623元/平方米，同比增长10.6%。
• 工业类：
  • 累计成交面积21199万平方米，同比减少13.0%。
  • 累计成交总价707亿元，同比减少0.9%。
  • 累计成交均价333元/平方米，同比增长13.9%。

关键信息

• 市场趋势：土地市场整体成交量下降，但价格持续上涨，显示市场对土地资源的竞争加剧。
• 区域分化：一线城市土地市场相对稳定，二线城市有所下滑，三四线城市表现最弱。
• 住宅类土地：成交量整体下降，但均价显著上升，反映市场对优质住宅资源的偏好。
• 土地类型：住宅类土地表现相对较好，而商服和商住类土地成交面积和总价均出现较大下滑。
• 投资建议：
  • 地产开发板块：短期受限于资金面，ROE提升空间有限，但市场已充分反应悲观预期，维持“增持”评级。
  • 龙头房企：建议关注其多元化业务发展及协同效应，如万科A、保利地产、中国金茂。
  • 物业服务公司：建议关注估值合理的公司，如中海物业、保利物业、建业新生活。

风险分析

• 利率上升：全球通胀预期和大宗商品涨价可能推高国内利率，对地产开发板块造成压力。
• 疫情与贸易摩擦：可能影响部分行业就业情况，进而影响居民收入和信贷扩张。
• 房企信用风险：三道红线政策叠加债务集中偿还期，部分中小房企或出现信用违约。

评级与基准指数

• 行业评级：房地产（地产开发）板块维持“增持”评级。
• 基准指数：A股主板基准为沪深300指数，中小盘基准为中小板指，创业板基准为创业板指，港股基准为恒生指数。

分析师声明与法律声明

• 本报告基于合法合规信息，独立、客观地出具，分析师对内容和观点负责。
• 本报告分析结果基于假设，存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，客户应自主决策并承担风险。