20230419-浙商证券-招商蛇口-001979.SZ-招商蛇口跟踪报告_宝剑锋从磨砺出_梅花香自苦寒来_19页_2mb

招商蛇口公司更新报告总结

投资要点：

1. 区域深耕与土储优势

   • 2022年公司在25个城市获取56宗地块，总计容建面约726万平，总地价1279亿元，拿地聚焦核心区域（强心30城和深耕6+10城占比分别达94%和90%），单城最大权益地价达31亿元。
   • 新增货值市占率达50%，高于销售市占率（22%），未来销售弹性显著，土储质量高，区域去化率稳定。

2. 资产运营与REITs双轮驱动

   • 资产运营业务收入稳健增长（2022年收入571亿元，EBITDA 304亿元），聚焦“双百战略”（持有物业营收百亿，100个集中商业+核心写字楼）。
   • 双REITs平台（招商局商业房托、蛇口产园REIT）完善资产全周期管理，盘活存量资产，估值优势明显，存量资产价值重估潜力大。

3. 重点项目与区域价值

   • 前海妈湾片区（约29平方公里）未售货值3675亿元，权益货值高，开发潜力大，区域供需关系良好。
   • 太子湾片区开发进度过半，未售货值160亿元，未来结转高峰期将显著贡献业绩。

4. 财务预测与估值

   • 盈利预测：2023-2025年净利润为71亿、101亿、117亿元，EPS分别为0.92元、1.30元、1.52元。
   • 估值：维持2023年20倍PE（目标价184元），NAV估值折价496%，显著低估，维持“买入”评级。

风险提示

• 妈湾土储入市节奏低于预期、一二线城市修复力度不足、资产重估不及预期。

结论
招标蛇口通过聚焦核心区域土储、强化资产运营、布局高潜力项目，具备长期增长动能，当前估值显著低估，建议买入。