深度报告-20220214-天风证券-房地产_预售资金监管影响几何_19页_1mb

房地产预售资金监管影响分析报告总结

核心内容

本报告分析了中国33个重点城市的预售资金监管政策，探讨了其对房地产企业资金链的影响，并评估了全国性预售资金监管办法出台后的潜在效果。核心内容包括：

• 预售资金监管旨在保障项目交付，确保资金用于工程建设。
• 不同城市对预售资金监管额度的计算方式、提取节点和比例存在较大差异。
• 预售资金监管对房企杠杆率、经营杠杆和权益乘数有显著影响。
• 监管放松有助于缓解房企流动性压力，提升资金使用灵活性。
• 信用等级高的房企可享受差异化监管政策，如保函替代和降低留存比例。

主要观点

1. 预售资金监管体系自由分化

• 各地预售资金监管范围、额度计算方法及支取规则差异较大，主要分为三种类型：

  • 以工程预算为基数上浮：如天津、青岛等城市，监管比例为10% - 30%。
  • 按总预售款的一定比例：如成都、重庆等城市，监管比例为10% - 40%。
  • 按单位面积建安成本定额计算：如北京、石家庄等城市，监管额度因项目类型、信用等级等有所不同。

• 监管资金的支取节点包括形象进度、主体结构封顶、竣工验收、不动产登记等，不同城市最低留存比例不一。

• 差异化监管：

  • 11个城市允许“保函替代”，可减少部分监管额度。
  • 10个城市设立了信用关联机制，信用等级高的房企可下调监管留存比例。
  • 部分城市对绿色建筑等项目设置优惠条件。

2. 预售资金是无息杠杆的重要支点

• 预售资金在房地产企业融资中起到重要作用，尤其在金融供给侧改革背景下，无息杠杆增长空间有限，预售资金成为企业资金的重要来源。
• 截至2021Q3，样本房企预收款占无息负债比达57.3%，无息负债杠杆达2.72倍。
• 预售资金监管导致权益乘数下降约10%以上，经营杠杆下降约17%。

3. 监管边际放松对资金链的影响

• 短期影响：监管放松可提升预收短债比，小型房企短债覆盖率接近100%，有助于缓解短期偿债压力。
• 有息债务层面：龙头房企在监管放松后更具债务和投资主动性，而中小房企改善空间有限但仍有积极作用。
• 整体影响：监管放松有望缓解民营房企流动性紧张，提振市场信心，推动行业良性循环。

关键信息

预售资金监管对房企杠杆率的影响

预售资金监管放松的预期效果

• 短期效果：提升房企预收短债比，缓解中小房企短期偿债压力。
• 中长期效果：释放资金空间，推动行业投资拿地预期的良性复苏。
• 政策导向：全国性预售资金监管办法已出台，新标准接近现有规则下限，有望提高资金使用灵活性。

投资建议

• 优质成长型房企：金科股份、新城控股、旭辉控股等。
• 优质龙头房企：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口等。
• 优质物管企业：碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升等。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 行业销售下行。
• 调控政策超预期。
• 部分测算基于一定前提假设，存在主观测算偏差风险。

图表目录

• 图1：各城市重点监管资金政策简析
• 图2：2015-2021Q3样本房企杠杆率变化
• 图3：2015-2021Q3无息负债结构占比
• 图4：2015-2021Q3样本房企预收款占无息负债比
• 图5：2015-2021Q3样本房企预收款撬动的杠杆率
• 图6：上市房企预售资金监管下的杠杆敏感性分析结果
• 图7：2021Q3样本房企扣除应付款后的预收短债比
• 图8：预售资金释放对样本房企预收短债比的影响
• 图9：预售资金监管放松对上市房企预收短债比的敏感性分析结果
• 图10：2021Q3样本房企扣除应付款后的预收有息比
• 图11：释放预售资金对样本房企预收有息比的影响
• 图12：预售资金监管放松对上市房企预收有息比的敏感性分析结果

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