城中村改造的四大经济意义-20230826-国海证券-29页_603kb

城中村改造的四大经济意义总结

核心内容

城中村改造是中央高度重视的一项工作，旨在改善民生、推动经济高质量发展、补齐城市建设治理短板以及优化房地产供需结构。2023年4月和7月两次政治局会议强调积极推进城中村改造，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7月28日召开电视电话会议部署相关工作。城中村改造被视作中国式现代化建设的重要实践，通过科学规划和政策支持，推动城市高质量发展。

主要观点

• 改善民生：城中村改造能够提升居民居住环境，改善基础设施和公共服务配套，增强居民的生活便利性和安全感。
• 形成有效需求：城中村改造可拉动住房消费、固定资产投资、房地产产业链发展和配套基建投资，从而推动经济高质量发展。
• 补齐城市治理短板：通过城中村改造，能够提升城市空间规划的完整性，提高城市管理效率，促进城市可持续发展。
• 优化房地产结构：城中村改造有助于释放核心区域土地资源，增加改善型商品房和租赁住房供应，缓解住房供需错配问题。

关键信息

1. 改善民生，实现人居环境高质量发展

• 城中村存在建筑老旧、基础设施不完善和公共服务缺失等问题。
• 改造可提升居住安全性，完善基础设施，增设公共服务设施，打造“十五分钟生活圈”。
• 改造方式包括拆除新建、整治提升和拆整结合，提升城市整体居住条件。

2. 形成有效需求，推动经济高质量发展

• 城中村改造涉及项目立项、规划审批、安置、征地、开发建设等环节。
• 拉动住房消费包括安置房、货币化安置居民购买商品房、改造地块新建商品房和保障性住房。
• 拉动固定资产投资包括房地产开发投资和配套基建投资。
• 预计在5年改造周期内，乐观情形下21城累计拉动住宅销量9.7亿平方米，占全国住宅总需求的17.0%；谨慎情形下拉动2.8亿平方米，占4.9%。

3. 补齐城市建设治理短板，促进城市高质量发展

• 城中村改造有助于引导城市集约化发展，提高城市管理效率。
• 改造过程中可植入产业，推动城市功能升级和经济发展。
• 释放城市核心区土地资源，增加优质地块供应，提升城市承载力和宜居性。

4. 调整供需格局，推动房地产业高质量发展

• 城中村改造通过释放核心区土地资源，增加改善型商品房和租赁住房供应，缓解供需错配。
• 城中村改造能够顺应居民改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。

数据支持

• 21城城中村业主总人数：639.0万人。
• 21城城中村总建筑面积：5.4亿平方米。
• 21城改造周期：5年。
• 改造节奏：2023-2027年每年改造面积比重分别为10%、20%、30%、25%、15%。
• 拉动销售面积：乐观情形下，21城2023-2027年累计拉动住宅销量9.7亿平方米，占全国商品住宅需求总量的17.0%；谨慎情形下为2.8亿平方米，占4.9%。
• 拉动房地产投资：乐观情形下，21城累计拉动房地产投资9.0万亿元，占全国房地产投资总规模的14.5%；谨慎情形下为3.3万亿元，占5.3%。
• 拉动配套基建投资：乐观情形下，21城累计拉动配套基建投资2.6万亿元；谨慎情形下为0.9万亿元。

风险提示

• 房地产政策解读偏差。
• 数据可得性受限，部分数据口径不一致。
• 测算预设条件局限性导致与现实情况偏差。
• 政策落地不及预期等风险。

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图表目录

• 图1：各城2000年前建成的房屋占比较高。
• 图2：根据七普统计仍存在无配套设施住房，居民居住条件亟需提高。
• 图3：城中村改造对需求和投资的影响。

总结

城中村改造是一项系统工程，具有重要的经济和社会意义。通过改善民生、形成有效需求、补齐城市建设治理短板和优化房地产供需结构，城中村改造不仅能够提升居民生活质量，还能推动城市高质量发展和房地产市场稳定。同时，该政策的实施也面临一定的风险，包括政策解读偏差、数据可得性限制和政策落地不及预期等。