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疫情常态化下的商场运营情况分析及对商场类证券化项目的影响总结

核心内容

新冠疫情对零售物业的经营产生了深远影响，尤其是在2020年初，社会消费需求的骤减导致商业物业经营环境受到严重冲击。随着疫情逐步得到控制，消费需求开始释放，商业物业市场有所恢复，但疫情的长期化和常态化仍对零售物业的经营造成持续压力。本文结合核心城市数据、实地走访和宏观政策变化，分析疫情后商业物业的运营现状、政策导向以及对商场类证券化项目（如CMBS/CMBN）的影响。

主要观点

1. 零售物业经营现状

• 疫情初期冲击显著：2020年1-4月社会消费品零售总额同比下降16.2%，零售物业经营受到严重影响。
• 消费需求逐步恢复：三季度社会消费品零售总额同比增长0.9%，四季度保持正增长，表明消费市场开始回暖。
• 区域差异明显：北京和深圳作为一线城市，深圳恢复速度较快，北京受二次疫情影响较大，空置率和租金水平相对较高。
• 业态调整推动复苏：部分商场通过调整业态结构、引入新品牌、提升服务体验等方式增强竞争力，推动经营恢复。

2. 疫情常态化下的政策导向

• 短期政策逆周期调控：2020年财政和货币政策均采取宽松措施，如降准、减税降费等，以稳定市场。
• 政策逐步退出：随着疫情好转，政策调控趋于稳健，宽信用政策逐步退出，为未来政策空间保留余地。
• “双循环”经济格局形成：以国内大循环为主体，强调内需潜力，对零售物业的长期发展具有积极意义。

3. 商场的发展与竞争优势

• 租户结构与客户储备：商场的现有租户质量、潜在客户储备及招商团队能力将影响经营现金流的稳定性。
• 线上功能开发：疫情推动线上购物发展，商场需加强小程序商城、直播带货等线上渠道建设，提升竞争力。
• 卫生与安全管理：商场需加强硬件设施和卫生管理，提升安全标准，以适应疫情常态化下的运营要求。
• 运营成本上升：线上营销、卫生管理升级等将增加运营成本，对商场的费用控制能力提出更高要求。

关键信息

1. 经营数据

• 2020年前三季度社会消费品零售总额同比下降7.2%，降幅收窄。
• 2020年6月底，北京市区市场空置率升至8.6%，郊区升至9.3%。
• 2020年末，深圳市优质购物中心空置率仅为2.8%，低于其他一线城市。
• 2020年1-8月，小程序商品交易GMV同比增长115%，其中日化行业增长高达1710%。

2. 政策变化

• 2020年财政赤字率上调至3.6%，全年减税降费超过2.5万亿元。
• 2020年1-9月三次降准释放流动性1.75万亿元，MLF净投放4100亿元。
• 2020年5月提出“双循环”经济格局，强调内需潜力和国内市场的重要性。

3. 对商场类证券化项目的影响

• 短期兑付依赖增信机构：疫情反复可能影响商场现金流，优先级证券兑付依赖增信机构支持。
• 估值受疫情影响：疫情对商业地产估值造成一定损失，预计在2%-10%之间，未来复苏取决于疫情控制。
• 长期趋势向好：随着经济复苏和“双循环”格局的推进，零售物业经营将逐步恢复，但需关注商场的转型能力和经营策略。

展望

2021年全球疫情形势依然严峻，国内疫情反复可能对零售物业经营造成一定压力。但“双循环”经济模式将为商场提供长期增长动力。未来，商场的竞争力将更多体现在业态调升、线上能力、运营管理等方面。对于商场类证券化项目，需重点关注其所在区域的疫情控制能力、现金流稳定性及经营方的转型能力。

参考资料

• [1] 仲量联行，《2020年第三季度零售地产市场概览》
• [2] 仲量联行，《退租压力下北京零售市场如何逆势突围》
• [3] 仲量联行，《快速复盘2020年疫情考验下的深圳零售市场》
• [4] CBRE 世邦魏理仕，《2020年第四季度及全年北京房地产市场回顾及展望》
• [5] 安邦智库，《疫情冲击下的商业地产危局》
• [6] 世联评估，《业主减租，共克时艰——估价视角解析疫情对商业地产价值的影响》
• [7] 戴德梁行，《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》