20210208-联合资信-疫情常态化下的商场运营情况分析及对商场类证券化项目的影响_6页_473kb

报告摘要

疫情常态化下的商场运营情况分析及对商场类证券化项目的影响总结

核心内容

新冠疫情对零售物业经营产生了深远影响，特别是在疫情初期，由于居民外出消费行为骤减，商业物业面临巨大冲击。随着疫情逐步得到控制，消费市场开始复苏，但疫情防控的常态化仍对商业物业经营环境造成持续压力。本文结合核心城市数据、联合资信实地走访以及宏观政策变化，分析了疫情后零售物业的恢复情况，并对商场类证券化项目（如CMBS/CMBN）的影响进行了探讨。

主要观点

1. 零售物业经营现状

疫情初期冲击：2020年初，全国社会消费品零售总额同比下降16.2%，零售物业租金及相关收入大幅下降。
消费反弹趋势：2020年三季度社会消费品零售总额季度增速首次转正，四季度保持正增长，消费数据反弹带动零售物业市场回暖。
空置率与租金：2020年三季度，中国主要城市优质零售物业市场平均空置率9.7%，租金仍持续下滑，但部分城市开始企稳。
区域与业态分化：北京和深圳的恢复情况不同，深圳恢复更快；北京部分区域因疫情反复空置率上升明显。餐饮、儿童教育、影视娱乐等业态受疫情影响较大。

2. 疫情常态化下的商场发展与竞争优势

租户结构与客户储备：商场的现有租户结构、高质量租户数量及潜在客户储备是维持经营现金流稳定的关键。
线上购物功能：疫情推动了线上购物的发展，商场通过小程序商城、直播带货等方式拓展线上渠道，线上交易GMV同比增长显著。
运营管理升级：商场需加强卫生管理、软硬件升级，以及线上程序开发与维护，提升运营效率和用户体验。
竞争格局变化：疫情加速了商场的业态调整与数字化转型，具备更强适应能力的商场将更具竞争优势。

3. 疫情对商场类资产支持证券的影响

短期现金流压力：疫情反复导致部分区域商场客流量和销售额下滑，优先级证券兑付资金可能依赖增信机构。
长期估值影响：疫情对商业地产估值造成一定影响，预计国内商业地产估值损失在2%~10%之间，未来复苏仍需关注疫情发展和防控效果。
现金流预测调整：现有CMBS/CMBN项目的现金流预测多呈增长趋势，但疫情对行业格局和商场经营能力的冲击不可忽视。

关键信息

消费复苏：2020年三季度社会消费品零售总额季度增速首次转正，四季度保持正增长，显示消费市场具备恢复潜力。
政策调控：2020年财政政策和货币政策呈现逆周期调控特征，但随着疫情好转，政策逐步回归常态化。
“双循环”格局：长期来看，“双循环”经济模式将增强国内消费对零售物业的支撑作用，促进行业稳定发展。
线上转型：商场通过线上渠道拓展销售，提升经营效率，线上购物功能的普及将成为未来竞争力的重要指标。
区域差异明显：疫情对不同城市的零售物业恢复影响不同，如深圳恢复较快，北京部分区域受二次疫情影响较大。
业态调整与升级：商场需通过调升业态、提升服务品质和数字化转型来增强抗风险能力和市场竞争力。

展望

2021年全球疫情形势依然严峻，国内多地疫情反复，零售物业经营仍面临不确定性。但消费对经济恢复的贡献显著，预计未来1~2年内商场类资产支持证券的现金流将逐步恢复。随着“双循环”经济格局的推进，国际消费中心城市将增强零售物业的竞争力。商场经营方的转型能力、数字科技应用水平、运营管理能力将成为影响其长期发展的关键因素。未来，对商场类项目的分析应更加关注其经营战略和适应能力。