20170410-广发证券-房地产行业_两部委要求根据住宅去化周期强化供地调控管理_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

近期房地产市场出现明显调整，各线城市成交面积环比大幅下滑，库存消化周期延长，政策调控力度加大。两部委联合发布政策，要求根据住宅去化周期调整住宅用地供应规模、结构和时序，这是全国层面首次提出以去化周期为依据的供地调控管理机制，旨在稳定市场预期，抑制高地价现象。北京作为先行城市，已公布未来五年住宅用地供应计划，但实际完成率偏低，需关注政策落实效果。

主要观点

• 成交情况：受清明假期影响，整体成交大幅下跌。一线城市成交面积环比下降 $59%$，其中广州、北京、上海分别环比下降 $73%$、$53%$ 和 $45%$，而深圳因低基数影响环比大涨 $190%$。二线城市成交面积环比下降 $17%$，部分城市如福州、大连、长春、无锡和杭州跌幅显著，分别达 $77%$、$49%$、$41%$、$38%$ 和 $31%$。

• 库存与去化周期：全国11大城市库存指数环比微降，但去化周期有所上升。11个重点城市去化周期后半周攀升至7.3个月左右，反映出市场去化速度放缓。

• 政策影响：政策调控力度加大，北京率先响应，提高住宅用地供应计划，但实际供应能力仍需观察。预计北京房价短期内或将企稳。

• 地产公司表现：广发地产组合保持不变，包含东百集团、嘉宝集团、阳光股份和中国国贸。部分公司如万科A、中南建设、荣盛发展等公布销售和拿地数据，整体销售和拿地情况有所波动。

关键信息

重点城市成交与去化情况

• 环渤海区域：

  • 北京：上周成交5.96万平米，环比下降 $53%$，去化时间76周，环比上升15%。
  • 大连：上周成交3.76万平米，环比下降 $49%$。

• 长三角区域：

  • 上海：上周成交21.56万平米，环比下降 $45%$，去化时间25周，环比上升4%。
  • 无锡：上周成交6.45万平米，环比下降 $38%$。

• 珠三角区域：

  • 广州：上周成交18.48万平米，环比下降 $73%$，去化时间25周，环比上升4%。
  • 深圳：上周成交4.56万平米，环比上升 $190%$。

• 中部地区：

  • 东莞：上周成交20.35万平米，环比上升17%。
  • 武汉：上周成交39.14万平米，环比下降 $23%$。
  • 南昌：上周成交8.32万平米，环比下降 $26%$。

• 其他地区：

  • 福州：上周成交1.30万平米，环比下降 $77%$。
  • 厦门：上周成交6.04万平米，环比下降 $64%$。
  • 合肥：上周成交19万平米，环比下降 $15%$。

重点公司动态

• 华夏幸福：雄安新区项目尚处于规划阶段，存在政策变动风险。
• 中南建设：竞得南京高淳区两幅住宅用地，总地价10.07亿元。
• 京汉股份：与安新县政府签署的合作协议面临重大不确定性。
• 万科A：1-3月累计销售金额1502.7亿元，新增项目权益拿地金额6313.1元/平米。
• 嘉宝集团：完成对光大安石和安石资管的股权收购。
• 荣盛发展：3月竞得河北、河南等地7幅地块，总地价22.75亿元。
• 世茂股份：1-3月签约面积14万平米，签约金额34亿元，签约单价2.38万元/平米。
• 绿地控股：股东股份无偿划转至地产集团，持股比例升至25.82%。

投资评级与估值

• 万科A：投资评级为“买入”，最新股价20.80元，总市值2296亿元，EPS 2.55元，P/E 8.1倍。
• 招商蛇口：投资评级为“买入”，最新股价18.19元，总市值1438亿元，EPS 1.31元，P/E 13.9倍。
• 泛海控股：投资评级为“买入”，最新股价9.22元，总市值479亿元，EPS 0.60元，P/E 15.5倍。
• 金地集团：投资评级为“买入”，最新股价11.23元，总市值507亿元，EPS 0.82元，P/E 13.7倍。
• 新湖中宝：投资评级为“买入”，最新股价4.87元，总市值419亿元，EPS 0.24元，P/E 20.3倍。
• 建发股份：投资评级为“买入”，最新股价11.30元，总市值320亿元，EPS 1.11元，P/E 10.2倍。
• 世茂股份：投资评级为“买入”，最新股价7.43元，总市值199亿元，EPS 1.11元，P/E 6.7倍。
• 嘉宝集团：投资评级为“买入”，最新股价20.00元，总市值137亿元，EPS 0.70元，P/E 28.7倍。
• 阳光股份：投资评级为“买入”，最新股价7.99元，总市值60亿元，EPS 0.17元，P/E 46.9倍。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 行业销售回落快于预期。

图表索引

• 图1：一线/二线城市成交指数
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数
• 图3：中部/其他地区城市成交指数
• 图4：库存指数
• 图5：去化与推盘指数
• 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
• 图7：广发地产组合周度表现
• 图8：北京商品住宅成交与去化
• 图9：上海商品住宅成交与去化
• 图10：南京商品住宅成交与去化
• 图11：杭州商品住宅成交与去化
• 图12：宁波商品住宅成交与去化
• 图13：苏州商品住宅成交与去化
• 图14：深圳商品住宅成交与去化
• 图15：广州商品住宅成交与去化
• 图16：东莞商品住宅成交与去化
• 图17：南昌商品住宅成交与去化
• 图18：福州商品住宅成交与去化

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