20220913-光大证券-华润置地-01109.HK-2022年中报点评_基本盘稳健_土储拓展稳中有进_3页_628kb

华润置地（1109.HK）2022年中报总结

核心内容概述

华润置地（1109.HK）在2022年上半年表现出基本盘稳健、土储拓展稳中有进的特点，尽管面临市场环境压力，其核心盈利能力仍保持稳定，轻资产管理业务规模效益双增长，财务状况良好。

主要观点

1. 营收与盈利表现

• 营收：2022年H1实现营收728.9亿元，同比下降1.1%。
• 核心归母净利润：101.6亿元，同比增长2.6%。
• 毛利率：综合毛利率为26.9%，同比下降4.4个百分点，主要受三线城市收入占比上升、拿地成本提升及购物中心减租影响。
• 盈利结构：开发物业收入594亿元，同比下降2.6%；经营性不动产业务收入76亿元，同比下降8.2%；轻资产物业管理业务收入增长31.5%至53亿元。

2. 销售表现

• 全口径销售额：1210亿元，同比下降26.6%，降幅低于行业平均水平。
• 销售均价：2.1万元/平米，同比增长20.5%，反映优质项目集中推盘策略有效。
• 销售排名：于克而瑞销售榜排名提升至第五位。

3. 土储拓展

• 新增土储：建面380万平米，权益面积290万平米，总地价578亿元，权益地价469亿元。
• 拿地销售比：47.8%，表明公司积极扩充土储。
• 土储结构：总土储面积6614万平米，权益占比72%；一二线城市投资占比达92%，显示土储质量较高。

4. 财务状况

• 资产负债率：58.6%，维持“三道红线”绿档。
• 净负债率：34.6%。
• 现金短债比：2.32倍，财务稳健。
• 融资成本：平均融资成本3.78%，融资渠道畅通。
• 融资结构：通过公司债、中期票据、CMBS等方式融资151亿元，融资结构持续优化。

关键信息

盈利预测与估值

• 核心EPS预测：2022E为3.82元（下调6.8%），2023E为4.17元（下调7.0%），2024E为4.84元（下调0.4%）。
• 核心PE估值：2022E为7.8X，2023E为7.1X，2024E为6.2X。
• 维持“买入”评级：基于公司融资优势、土储充沛及经营性不动产业务稳健发展。

风险提示

• 销售推盘不及预期。
• 开工与结转进度不及预期。
• 疫情反复超预期。

公司数据概览

股票信息

• 当前价：33.90港元。
• 总股本：71.31亿股。
• 总市值：2417.39亿港元。
• 一年最低/最高：26.26/38.77港元。
• 近3月换手率：9.50%。

盈利预测表

现金流量表

资产负债表

行业及公司评级体系

其他信息

• 分析师：何缅南，执业证书编号：S0930518060006。
• 联系方式：021-52523801，hemiannan@ebscn.com。
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