区域调研报告之五：基建与地产，变局或定局？-20190531-光大证券-12页_1mb

基建与地产：变局还是定局？总结

核心内容

本报告通过实地调研西部两市的城投、开发商及银行，分析了当前基建与地产领域的政策环境、融资情况及市场表现。核心内容如下：

• 基建投资增长受限，主要依赖在建项目推进。
• 地方政府隐性债务控制严格，城投企业融资受限，但再融资政策有所放松。
• 棚改政策收紧，新增项目依赖专项债，原有债务仍需化解。
• 楼市在部分热点城市保持热度，房价上涨因素多样，但“四限”政策未能有效抑制房价。
• 房企融资条件边际改善，大房企优势明显，小房企面临较大压力。
• 银行信贷仍偏爱城投和地产，对小微贷款政策明显放松。

主要观点

1. 基建投资：增长受限，推进在建项目为主

• 基建投资整体增长有限，全年预计增速在 9% 左右，难以实现高增长。
• 纯公益性项目融资受限，只能通过政府债券和预算内资金解决。
• 有收益项目可通过信贷融资，但政策仍限制新增隐性债务。
• “基建补短板”政策推动部分项目，但因配套资金不足，多数项目推进缓慢。
• 市场化和政策导向的行业（如电力、铁路、高速、环保等）投资或继续增长。

2. 城投企业：再融资有所放松，但风险仍存

• 城投企业再融资政策较前期有所放宽，银行通过流动资金贷款支持到期债务周转。
• 债券融资审批加快，融资条件改善，但非标融资仍受限，成本较高。
• 部分城投企业通过土地出让收入支撑债务，土地价格持续上涨。
• 城投平台仍面临转型困难，尤其是纯公益项目平台，部分企业存在联保、互保现象。
• 隐性债务化解方案尚未明确，部分区域计划十年内逐步化解。

3. 棚改政策：严格限制新增项目，原有债务压力大

• 2019年新增棚改项目只能通过专项债融资，政府购买行为被禁止。
• 棚改平台原有债务规模较大，资产负债率较高，需防范未来再融资风险。
• 货币化安置比例下降，实物安置成为主流，与房价上涨趋势相关。
• 棚改对房价提振作用有限，反而因房价上涨导致实物安置需求增加。

4. 房地产市场：热点城市热度不减，三四线动力减弱

• 部分热点城市房价上涨较快，主要受基建扩张、人才引进、政策调控及大房企进入等因素影响。
• 楼市销售良好，去化周期短，房企拿地热情高涨。
• 一二线城市楼市有支撑，预计全年房地产开发投资同比保持在 8% 左右。
• 三四线城市楼市动力减弱，拿地放缓，土地成交价款同比收缩。

5. 房企融资：大房企宽松，小房企艰难

• 大房企融资渠道丰富，开发贷和发债均较为容易。
• 中型房企仍可通过信托等非标融资，融资条件有所改善。
• 小型房企融资困难，主要依赖民间拆借和自有资金。
• 部分银行对开发贷白名单有所调整，但整体信贷额度未减。

6. 银行信贷：城投与地产仍是重点，小微贷款政策放宽

• 城投和地产仍是银行贷款的主要投向，综合收益率较高。
• 部分银行对房企白名单略松，但整体规模未减。
• 按揭贷款需求旺盛，利率不降反升。
• 监管政策对银行城投业务产生一定冲击，但“基建补短板”政策推动业务恢复。
• 银行通过票据融资方式支持小微贷款，以降低风险。

关键信息

• 基建投资全年增速预计在 9% 左右，增长受限，主要依赖在建项目推进。
• 城投融资政策收紧，但再融资有所放松，融资成本仍高。
• 棚改项目融资受限，仅能通过专项债解决，原有债务压力大。
• 楼市表现：热点城市房价上涨明显，去化周期短，房企拿地热情高涨。
• 房地产投资：预计全年房地产开发投资同比保持在 8% 左右，一二线城市有支撑，三四线动力减弱。
• 银行信贷：城投与地产仍是重点，小微贷款政策明显放宽，票据融资成为支持方式。
• 监管政策：对隐性债务控制严格，对非标融资和城投业务有较大影响。

结构总结

基建投资

• 增长受限，主要依赖在建项目。
• 市场化和政策导向行业（如电力、铁路、高速、环保）投资继续增长。
• 隐性债务控制严格，新增融资受限。

城投融资

• 再融资政策有所放松，银行通过流动资金贷款、债券融资等方式支持。
• 非标融资受限，成本高，政策性银行尚未大规模推广“镇江模式”。
• 土地出让收入成为再融资的重要支撑。

棚改政策

• 新增项目只能通过专项债融资，政府购买行为被禁止。
• 实物安置成为主流，货币化安置比例下降。
• 棚改对房价提振作用有限。

房地产市场

• 热点城市房价上涨明显，去化周期短，房企拿地热情高涨。
• “四限”政策未能有效抑制房价上涨，反而激发恐慌性购房需求。
• 一二线城市楼市有支撑，三四线城市动力减弱。

房企融资

• 大房企融资渠道丰富，开发贷和发债均较为容易。
• 中型房企仍可通过信托等非标融资，融资条件改善。
• 小型房企融资困难，主要依赖民间拆借和自有资金。

银行信贷

• 城投和地产仍是重点，综合收益率较高。
• 部分银行对房企白名单略松，但整体规模未减。
• 按揭贷款需求旺盛，利率不降反升。
• 银行通过票据融资支持小微贷款，降低风险。

附：分析师信息

• 张文朗 (执业证书编号：S0930516100002)
• 黄文静 (执业证书编号：S0930516110004)
• 郭永斌 (执业证书编号：S0930518060002)

附：行业及公司评级体系

附：免责声明

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